Ennen oli ennen ja nyt on nyt: miten asiat muuttuvat asuntojen määrän kasvaessa

 Kun mietin miten asuntosijoitustoimintamme on muuttunut vuosien mittaan, huomaan selvästi muutaman eri vaiheen.

Aluksi, kun asuntoja oli vähän, homma pyöri vahvasti asuntojen hankkimisen ja asioiden opettelun ympärillä. Ei ollut oikein varaa ostaa lisää, mutta ei ollut varaa olla ostamattakaan, sillä muutama asunto on loppujen lopuksi aika pientä puuhastelua, kun katsoo mitä siitä jää omaan taskuun. Melkeinpä harrastustoiminnaksi sitä voisi sanoa, varsinkin jos rahoitusaste on korkea, sillä lainanhoitokulut syövät kassavirtaa aika paljon, kalliissa asunnoissa kokonaankin. Tässä vaiheessa vähän opeteltiin, mitä lainalaisuuksia asuntosijoittamiseen kuuluu, ja millaisia kohteita täytyisi ostaa, että homma skaalautuu. Eli halpoja lähiöasuntoja, joista saisi edullisesti lähinnä omaa työtään sijoittamalla sellaisia, jotka menevät vuokralle kaikkina vuodenaikoina ja vaikka vuokramarkkina vähän sakkaisi. Tosin alkuvaiheessa emme edes osanneet odottaa, että vuokralaisten saaminen hankaloituisi tulevina vuosina. Tässä vaiheessa tehtiin myös hyvin aggressiivista lainoitusta, eli vakuusarvot nostettiin remontin jälkeen ja uutta lainaa otettiin niin paljon, kuin iljettiin pyytää.

Seuraavaksi asuntoja alkaa olla muutama, ja tulee vähän olo, että skaalaakohan tämä oikeasti. Kaikki illat vain notkutaan remontteja tekemässä ja miettimässä mistä saisi rahaa seuraaviin. Etsin isompia kohteita, joissa saisi useamman asunnon kerralla, mutta niitä ei tahtonut oikein löytyä. Yksi 4 asunnon kohde ostettiin pienemmältä paikkakunnalta ja se onkin ollut oikein hyvä sijoitus. Muutama vuosi myöhemmin ostettiin vielä toinen samanlainen samalta paikkakunnalta. Mutta ei näitä hyviä isompia kohteita oikein ole saatavilla. Tarjolla on joko jotain pystyyn mädänneitä pikkurivareita keskellä korpea tai ylihintaisia vastaavia asutuskeskusten läheltä. Eli yksi kerrallaan on täytynyt ostella pääasiassa. 

Kun asuntoja kertyi ja sitä kautta lainan lyhennykset kasvoivat, alkoi vapautua vakuutta, ja lainoja oli mahdollista järjestellä uudelleen. Siis lainoittaa nykyinen asuntokanta niin, että lainaa otetaan maksimimäärä asuntojen arvoon nähden ja ylimääräinen raha käytetään uusien asuntojen hankintaan. Tällä tavalla on mahdollista saada hankittua joitain asuntoja, joiden rahoitusaste on alhaisempi. Ostimme asunnon #8 näin, ja käytimme muiden asuntojen ja oman kotimme lainan lyhennysjoustoja ja lyhensimme sen velattomaksi hyvin nopeasti. Tällä tavalla saatiin kokonaiskassavirtaa vähän paremmaksi. Pankkeja alkoi myös asiointimme kiinnostaa enemmän ja lainaehtoja saatiin kilpailutettua paremmiksi. 

Kun asuntojen määrä kasvoi, huomattiin, että niistä alkoi kertyä aika paljon verotettavaa tuloa. Meillä henkilökohtaisessa omistuksessa olevat asunnot on 50/50 vaimon kanssa, joten 30te raja korkeammalle pääomaverolle ei uhannut ylittyä ennen kuin kolmisen vuotta sitten, koska tulot jaettiin tasan molempien kesken (Yrityksemme maksaa omistamistaan asunnoista 20% tuloveroa). Silti, 30% viivan alle jäävästä rahasta verottajalle ennen lainapääoman lyhennyksiä alkoi tuntua aika paljolta. Koska emme syöneet vuokratuloista, vaan sijoitimme ne takaisin asuntoihin, alkoi putkiremonttien ja yhtiölainallisten asuntojen etsintä. Hankeosuusmaksut ja tuloutetut rahoitusvastikkeethan saisi vähentää verotuksessa, ja kun meillä ei ole tarkoitus asuntoja myydä, verohyöty jäisi meille ikuisesti. Lisäksi putkiremontin myötä kasvanut vakuusarvo auttaisi saamaan uutta lainaa. Tällä tavalla veroja saatiin minimoitua ja oman asuntopotin arvoa kasvatettua enemmän.

Kun asuntoja alkoi olla yli 20 ne muuttuivat semmoiseksi massaksi. Asunnon ostaminen alkaa olla arkipäiväinen tapahtuma, jota ei kovin pitkään pohdita ja kauppakirjan allekirjoitus tuntuu lähinnä pakolliselta aikaa suotta vievältä rituaalilta. Vuokraaminen tapahtuu enempiä ajattelematta ja jokaisen vuokralaisen nimeä ei enää muista ulkoa, vaan nimet on kännykässä osoitetiedon kera. Verotusasiat alkaa osata, isoimmat isännöintitoimistot tuntee hyvin ja tietää useimmat niiden isännöitsijät nimeltä. Välittäjät alkavat toisinaan soitella ja tarjota asuntoja ostettavaksi (no tätä ei tapahdu hirmu usein, mutta jonkun kerran vuodessa, tosin tarjoavat liian isoja tai liian kalliita kohteita, yhtään ei ole saatu ostettua näistä). Rahaa alkaa jäädä oikeasti aika hyvin yli ja sen avulla voi tehdä uusia hankintoja paljon tiheämmin kuin ennen. Homma alkaa tuntua siis arkiselta puurtamiselta... No niin kai käy aina kun harrastus muuttuu lähemmäksi oikeaa työtä.

Oma henkinen raja on asetettu jonnekin noin 40 asuntoon, siitä arvelisin syntyvän sellaisen työmäärän, jonka vielä jaksaa hallita, mutta aikaa jää varsinaisen päivätyän lisäksi muuhunkin. Tiedän, että innokkaammat sijoittajat pyörittävät huomattavasti isompiakin asuntomääriä, mutta he ovat joko ulkoistaneet osan asioista tai sitten tekevät asuntohommia lähes täyspäiväisenä työnä. Meillä on ollut ajatuksena, että voisimme vähentää palkkatyön määrää ja saada asunnoista lisäksi vakaata tuloa, jonka varassa pystyisi elämään. En tiedä sitten miten suunnitelma onnistuu, kun raja on saavutettu.