Tästä asunnosta hierottiin kauppaa todella pitkään. Taisin laittaa ensimmäisen kirjallisen tarjouksen jo helmikuussa, kauppoihin päästiin heinäkuun lopussa. Asunto oli erään yrityksen sijoitusasuntona ja siinä oli asunut todella pitkään sama vuokralainen. Jonkun yritysjärjestelyn vuoksi omistajayrityksen piti realisoida sijoituksiaan. Asunnon vuokrataso oli alhainen verrattuna nykyiseen hintatasoon. Asunto oli huonossa kunnossa, ja esimerkiksi peltiseinäinen kylpyhuone oli maalattu osaamattoman maalarin toimesta väärin ja suihkun alta oli seinästä maali alkanut kosteuden vuoksi kuoriutua. Peltikylppärin voi maalata oikein tai väärin, hintaeroa ei älyttömästi tule, mutta oikein tehtynä maali kestää ja väärin tehtynä ei. Lisäksi kylppärin lattia on laatoitettu muovimaton päälle, mikä on riskirakenne. Mutta jos se pettää, viulut maksaa taloyhtiö, joka laatoituksen on hyväksynyt joskus menneisyydessä.
Asunnon hintapyynti oli ollut pitkään liki 50te, kauppahinnaksi saatiin 42te, mikä oli yksiöksi tuossa vaiheessa ihan halpa hinta tältä alueelta. Välittäjäkin totesi, että harvoin kauppoja hierotaan 6kk, mutta tässä kohtaa ei tuntunut muitakaan ottajia asunnolla olevan kuin laskimella asuntonsa ostava K. Virtasen perhe.
Sovimme asunnossa asuneen vuokralaisen kanssa vuokran tasokorotuksesta markkinatasolle, vuokra nousi noin 40e/kk. Asuntoon uusittiin suihkusarja ja bideesuihku, mitään muuta ei tässä vaiheessa tehty.
Tässä kohtaa teimme lainojen uudelleenjärjestelyä ja otimme aikaisemmille sijoitusasunnoille yhden ison lainan niiden täydestä vakuusarvosta ja asunnolle numero 8 oman erillisen lainansa. Koska muista asunnoista oli lainaa jo lyhentynyt aika paljon, niitä vastaan saimme reilun 22te enemmän kuin niiden lainojen saldot olivat ja asunnolle 8 tarvitsimme vain noin 20te lainan. Eli vetäisimme muiden asuntojen lainat tappiin ja otimme asuntoa nro 8 vastaan lainaa vain noin puolet sen arvosta. Käytimme aika aggressiivisesti lyhennysvapaata muiden asuntojen lainasta ja omasta asuntolainastamme ja käytimme näin vapautuneet rahat tuon 20te lainan ylimääräisiin lyhennyksiin. Maksoimme 20te lainan pois alle vuodessa. Näin saimme ensimmäisen velattoman asuntomme, ja kun muiden asuntojen vuokratuotto riitti helposti ison lainan lyhennykseen, kassavirta kasvoi hyvin.
Pitkäaikainen vuokralainen muutti asunnosta pois ja olin jo suunnitellut jonkinlaista remonttia asuntoon, mutta siihen löytyi heti vuokralainen, jolle asunto kelpasi semmoisenaankin. Ei tämä mikään kauhea kämppä ole, mutta selvästi heikommassa kunnossa kuin muut asuntomme. Toisen vuokralaisen kanssa oli hieman epäonnea ja reilun vuoden jälkeen vuokrasopimus piti purkaa häiriöiden vuoksi. Tämä on ainoa kerta koskaan kun meillä on käynyt näin, vuokrasopimus purettiin kuitenkin sopuisasti. Asuntoon löytyi taas uusi vuokralainen heti, joten remonttia ei vieläkään aloitettu.
Mitä opin asunnosta:
- Jos tarjous ei mene läpi, kannattaa asiaan palata säännöllisesti jos asunto ei häviä myynnistä
- Lainoja voi järjestellä uudelleen. Lainaton asunto on kiva kokonaiskassavirran kannalta
- Peltikylppäriä jos maalaa, niin kannattaa kysyä maalivalmistajien asiakastuesta ohjeita. Innokas mieli ja remonttimaali ei ole toimiva ratkaisu. Tästä kirjoitan myöhemmin lisää
- Häiriötä aiheuttavan vuokralaiseen toimintaan pitää puuttua, niin suhteet isännöitsijään ja talon hallitukseen pysyvät kunnossa. Suomen vuokranantajat ry osaa avustaa miten tässä tilanteessa kannattaa toimia. Tästäkin kirjoitan tarkemmin myöhemmin
Comments
Post a Comment