Hei me vuokrataan - muutama käytännön case

Silloin, kun kysyntä ylittää tarjonnan, vuokranantajan isoin homma vuokralaisen vaihtuessa on komentaa kiinnostuneet parijonoon ja valita parhaimmalta tuntuva kanditaatti asukkaaksi asuntoon. Helppoa kuin heinänteko. Etenkin ensimmäistä asuntoamme vuokratessamme kuvittelin, että tämähän on naurettavan yksinkertaista, taidan olla melkoinen vuokraamisen ihmelapsi, kun näin paljon on tulijoita ja kaikkia kiinnostaa asuntomme. Toki tarjosimme osaamattomuuttamme keskustasta yksiötä n 70e/kk alle markkinahinnan. Mutta hauskaa se oli, kunnes totuus valkeni.

Sitten, kun aloimme vuokrata lähiöasuntoja opiskelijasesongin ulkopuolella (viime vuosina sekin on ollut todella laimea Kuopiossa) markkinan mukaiseen hintaan, niin usko omasta neroudesta vuokravälittäjänä vähän rapisi. Asunnosta kiinnostuneita on tässä kategoriassa yleensä aika paljon vähemmän ja näytölle tulijoita ei edes sen vertaa. Nurmeksessa kysyjiä on enemmän vuodenajasta riippumatta, mikä jaksaa joka kerta hämmästyttää minua.

Lukijan on hyvä tietää, että minä olen luonteeltani hieman kärsimätön, joten vuokrausaika, joka ylittää pari viikkoa, tuntuu ikuisuudelta. Vuokraamaton asunto pyörii mielessä ja koko ajan on vähän semmoinen epämukava olo. Haluaisin vuokrata asunnot samaan tahtiin, kuin niistä kauppojakin teen, eli vartin näyttö ja nimi paperiin. Vaan se aika tuntuu Kuopiossa vuokramarkkinalla olevan ohi, tai ainakin harvinaistunut, vuokralaiset miettivät vaihtoehtojaan pidempään. 

Katselin viestihistoriasta ja kalenteristani pari tämän vuoden aikana tehtyä vuokraprosessia ihan käytännössä:

Yksiö lähiöstä, n. 2km keskustasta - opiskelijasesongin alku, helpohko vuokraus

Asunnosta tehtiin kaupat ja laitoin ilmoitukset nettiin (FB Kuopion vuokra-asunnot ryhmä, tori.fi, oikotie.fi ja kuopionkirppari.net). Laitoin myös viestit kaikille FBssä ja tori.fissä asuntoa etsiville, joiden kriteerit edes löyhästi vastasivat tätä asuntoamme. FB:n ja tori.fi:n kautta saimme 5 yhteydenottoa, joista 3 tuli näytölle seuraavana päivänä. 2 muuta halusi tulla myöhemmin, erikseen ilmoittamanaan ajankohtana, kumpikaan ei koskaan palannut ennen kun asunto saatiin vuokrattua.

Kanditaatti 1 oli 18v nuori, mukana toinen vanhemmista. Asunto oli heistä hyvä, he olisivat kiinnostuneita. Poika tulee opiskelemaan Kuopioon. Heillä oli vielä yksi muu asunto katsottavana, lupasivat olla yhteydessä.

Kanditaatti 2 oli eroamassa oleva n. 25v mies, joka etsi omaa asuntoa. Ok oloinen kaveri. Oli kiinnostunut asunnosta, lupasin ilmoittaa illalla. Luottotiedot ok.

Kanditaatti 3 oli vähän alle 30v nainen, joka oli aloittamassa opinnot aikuislinjalla Kuopion ammattikoulussa. Olisi kiinnostunut, kysyttäessä sanoi luottotiedoissa olevan merkintöjä, takaaja voisi järjestyä.

Ajelin kotiin, ja soitin kanditaatti 1:lle, sillä hän vaikutti tarvitsevan asuntoa kolmisen vuotta, ja oma preferenssini on nuori, jolla vanhempi/vanhemmat mukana asuntoa katsomassa. He kuulemma olivat vuokranneet sen toisen asunnon.

Soitto kanditaatille 2, hän sanoi, että miettisi vielä 2 tuntia. Tämän jälkeen kertoi, ettei asuntoa tarvitsekaan. Niin on nuori rakkaus ailahtelevaista.

Kanditaatin 3 luottotiedoissa (olin pyytänyt luvan tiedot katsoa ja ottanut hänen hetunsa ylös) oli vuokrasaatavia, joten hänelle vain soitin, että ei valitettavasti onnistu. Hetut ja luottotietokyselyiden tulokset tuhosin heti, kun en niitä enää tarvinnut. Näiden kanssa olen tosi tarkkana.

Meni pari päivää, joku kysely oli, mutta katsojat olisivat tulossa Kuopioon vasta muutaman päivän päästä. Kanditaatti 4 halusi tulla katsomaan asuntoa yhteydenottoa seuraavana päivänä. Puolisen tuntia ennen näyttöä hän perui viestillä tulonsa. Onneksi en ollut vielä ajanut asunnolle (asun n 20 min päässä).

Laitoin samana iltana viestin FBssä asuntoa etsivälle ihmiselle. Hän sanoi olevansa Kuopiossa seuraavana päivänä, mutta varmaankin ottaisi asunnon jota oli jo menossa katsomaan. Seuraavana päivänä häneltä tuli viesti, pääsisinkö näyttämään asuntoa. Ensimmäinen asunto ei ollutkaan mieleinen ja asuntomme oli ensimmäisellä varasijalla. Asunto miellytti katsojia, eli äitiä ja hänen Kuopioon muuttavaa tytärtään. Asukkaaksi tulisi siis tytär, en ollut tätä käsittänyt viestiemme perusteella.

Otin kummankin henkilötiedot, tytär oli alle 18v, joten sopimus tehtäisiin molempien nimiin siihen saakka, että tytär täyttää 18v. Katsoin luotto- ja ulosottotiedot, jotka olivat kunnossa. Sopimus allekirjoitettiin samana iltana sähköisesti pankkitunnuksin.

Vuokrailmoituksesta sopimukseen meni tässä 5 päivää. Eli varsin helppoa, vaikka vähän sähläystä olikin, mutta niin aina meikäläisen puuhissa.

Kaksio lähiöstä, 3.5km keskustaan, joulukuu, eli nihkeä aika

Kaksiossa oli ollut vuokralainen, jolla irtisanomista oli rajoitettu siten, että asunnon saisi irtisanottua joulukuun alussa, ja irtisanomisaika päättyisi siis tammikuun loppuun. Sovimme, että jos uusi vuokralainen löytyy heti tammikuulta, niin tammikuun vuokraa ei häneltä perittäisi, vaikka se periaatteessa sopimussakkona kuuluisikin meille. En ole ihan varma miksi piti muuttaa viimeistä sitoutumiskuukautta ennen, mutta joskus ilmeisesti elämä vain vie. 

Irtisanominen tehtiin siis joulukuun alussa. Tiesin, että tämä asunto olisi vaikea vuokrattava sijaintinsa ja vähän hassun pohjansa takia. Haasteita oli ollut ennenkin. Asunto on kallis yksinasujalle, vaikka ok kuntoiseksi kaksioksi vuokrapyynti oli ihan kohtuullinen, 620e/kk.

Meni monta päivää ilman yhtään yhteydenottoa. Sitten asuntoa katsomaan tuli joku audio-visuaalisen alan henkilö, joka esitteli itsensä promoottoriksi. Korona-aika ja tapahtumapromootiot olivat vähän heikko yhdistelmä, minkä kaveri asiallisesti totesi itsekin. Hän olisi Kuopiossa opiskelemassa uutta alaa, ja pärjäisi säästöillään ja tuilla. Hän tykkäsi asunnosta ja siitä, että tilaa olisi. Lupasi palata asiaan mietittyään. Illalla tuli viesti, jossa hän totesi, että asunto oli sittenkin liian kallis.

Meni muutama päivä, joku yksittäinen FB kysely tuli, mutta kukaan ei halunnut katsomaan. Sitten yhteyttä otti vähän alle 30v mies, jolla oli perinnässä saatavia. Hän tulisi äitinsä kanssa katsomaan ja äiti toimisi myös takaajana. Kaveri oli vähän saman näköinen kuin elokuvan Saksikäsi-Edward. Äiti puolestaan oli aika tympiintyneen näköinen. Asunto olisi kelvannut äidille (jonka luona poika kai toistaiseksi asui, mistä tympääntyneisyyden oletin johtuvan), mutta Edwardille se ei ollut jotenkin sopiva. Pitkä matka kaupungille ja baarista olisi kallis tulla taksilla. Itse olen enempi kalsarikänni -miehiä, joten en kommentoinut asiaa.

Joulun alla tuli kysely tosi sympaattiselta nuorelta mieheltä, jolla oli kuulemma luottotiedoissa ongelmia. Takaaja järjestyisi. Nykyinen asunto oli myynnissä ja sopimus siksi vuokranantajan irtisanoma. Hän saattaisi pystyä muuttamaan 1.1. vaikka oltiin jo kuun loppua kohti menossa. Kaveri tuli siskonsa kanssa katsomaan asuntoa ja piti siitä. Luottotiedoissa ei ollut mitään kovin pahannäköistä, etenkään ei vuokrasaatavia tai rikosuhrimaksuja yms. Takaajana olisi sukulainen. Tässä kohtaa Kela laittoi kapuloita rattaisiin. Entisestä asunnosta voisi muuttaa vasta 1.2. sillä siihen asuntoa myyvä vuokraisäntä oli sen irtisanonut (3kk irtisanomisaika). Sinne koetettiin selittää, että nykyinenkin vuokranantaja toivoisi asunnon tyhjenevän per heti, jotta se olisi helpompi myydä. Ei auttanut, Kela oli sitä mieltä, että jos muutto tehdään 1.1. se on asukkaan oma muutto ja Kela ei myönnä uuteen asuntoon tukia 1.1. alkaen, 2.1. muutto olisi ok. Viva la process.

Sovittiin, että vuokrasopimus tehdään 1.2. alkavaksi, jos asuntoon ei löydy ottajaa 1.1. alkaen (halusin yrittää vielä löytää vuokralaisen niin, ettei nykyiselle vuokralaiselle tulisi ylimääräistä kuukautta maksettavaksi). Vuokralaista ei löytynyt joulun jälkeen ja asunto vuokrattiin tälle hakijalle 1.2. alkaen. Hän oli iloinen, että löysi asunnon jossa voi asua pidempään ja kaikki on mennyt hänen kanssa hienosti. 

Tässä tuli vielä ylimääräistä jännitystä siitä, että asunto oli Kelan mielestä liian kallis, joten vaikka se myönsi asumistuen Kuopion taksojen mukaan, niin vakuutta ei sieltä saanut. Vuokralainen kuitenkin hoisi vakuuden sitten käteisellä.

Vuokraamisessa meni liki kuukausi ja jouduttiin ottamaan tavallaan tyhjä kuukausi, mutta se katettiin aikaisemman vuokralaisen sakolla. Korkeintaan puulaakitason suoritus siis.

Siisti keskustakaksio - helppo

Edellinen vuokralainen kyseli, olisiko mahdollista sanoa irti vuokrasopimus. Oli tullut kuulemma kaikanlaista komplikaatiota vaimokkeen kanssa. En alkanut antamaan parisuhdevinkkejä, vaan sovittiin, että jos löytyy ilman tyhjää kuukautta uusi vuokralainen, niin en peri sakkoa vaikka irtisanomisen rajoituskautta olisi vielä pari kk jäljellä. 

Laitoin ilmoitukset, ja heti tuli todella paljon yhteydenottoja kuten odotinkin. Asunto on hienolla sijainnilla 3 korttelinväliä torilta, parvekkeelta näkymä puistoon ja kaupungin yli Puijon tornille saakka. Kaikki pinnat, keittiö ja kph on uusittu. Ensimmäiselle näytölle seuraavana päivänä olisi tulossa 5 ihmistä, kukin 15min välein. Näistä yksi perui viime hetkellä ja toinen oli no show.

Kanditaatti 1 oli pariskunta, joka etsi ensimmäistä yhteistä asuntoaan. Luottotiedot ok ja olisivat kiinnostuneita.

Kanditaatti 2 oli n 25v nainen pienen tyttärensä kanssa. Hän piti asunnosta, mutta talon vanha hissi oli liian hankala lastenvaunuille - mikä oli totta, jopa jääkaappipakastin remontissa oli helpompi kantaa 28 asteen helteessä portaita 6. kerrokseen kuin koettaa ujuttaa se vm 1960 liukuovihissiin.

Kanditaatti 3 oli n 35v mies, joka olisi ottanut asunnon vaikka heti. Nukkui kuulemma kavereidensa sohvalla, kun entisestä asunnosta oli tullut lähtö "homeongelman takia". Tilastollisesti merkittävää on, että näitä homeongelmia esiintyy paljon juuri niillä, joista vaisto sanoo, että vuokrahistoriassa saattaa olla dramaattisia käänteitä.

Soitin illalla kanditaattipariskunnalle #1, he sanoivat, että asunto olikin ensimmäinen jota he olivat katsoneet, voisivatko he ilmoittaa päätöksen viikon kuluttua. Sanoin, että kyllä voi, mutta että asunto vuokrataan ensimmäiselle ottajalle, joka täyttää meidän kriteerimme. Se oli kuulemma epäreilua, he olivat kuitenkin ensimmäiset katsojat. Tämä facebookin kirppisryhmien "alustava varaus", "vapautan" systeemi on vuotanut joillekin asunnon vuokraajillekin. Monta kertaa asuntoa katsonut on omien sanojensa mukaan vapauttanut asunnon muille kiinnostuneille... No eipä muuta kuin uutta näyttöä järjestämään.

Kanditaatit 4 ottivat yhteyttä seuraavana päivänä ja halusivat tulla heti katsomaan asuntoa, illemmalla olisi ollut mahdollisesti muitakin tulijoita, mutta he halusivat tulla nyt päivällä. Nuori, fiksu pariskunta, joka piti asunnosta. Ajoin näytöltä kotiin ja laitoin vuokrasopimuksen allekirjoitettavaksi, sen oli kuulemma jommankumman lakimies-isäkin lukenut ja hyväksynyt. Soppari allekirjoitettiin sähköisesti ja peruin illan näytöt. Vuokrausaika 2 päivää. Jos kaikki asunnot menisivät näin, niin tätähän voisi tehdä työkseen, eikä vain harrastaa vakavissaan.

Ajatuksia aiheesta

FB on tuonut sen, että näytöille on tulijoita, mutta viime hetken peruutuksia tulee paljon. Ennen koronaa pidin kaikki FB:n kautta tuleet kanditaatit yhteisnäytöllä, sillä niin moni jätti tulematta. Tori.fi:n kautta sitten järjestin yksityisnäytöt, sieltä ei ohareita juuri tule. Oikotien kautta ei tule yhteydenottoja kuin todella harvoin, siitä en osaa sanoa. Nyt tuntuu että viime vuonna peruutuksia on ehkä vähemmän kuin aikaisemmin ja FB:n kautta uskaltaa taas buukata yksityisnäytöt, ne toteutuvat aika hyvällä prosentilla.

Minä en allekirjoituta sopimusta ikinä asunnolla, vaikka se johtaa toisinaan sitten vuokrauksen peruuntumiseen, kun vuokralainen muuttaa mieltään tai tulee jotain muuta. Katson luottotiedot ja teen sopimukset valmiiksi kotiin päästyäni ja hoidan allekirjoitukset yleensä sähköisesti. Välillä on käynyt niin, että kun sopimuksen on lähettänyt katselmoitavaksi, ei vastausta kuulu pitkään aikaan ja sitten alkaa vetäytyminen. Mieluummin näin, kuin että saan asuntoon vastahakoisen vuokralaisen, joka on vuokrannut sen vain, kun ei ole osannut sanoa ei.

Enää en hermostu (niin paljoa), jos vuokralaista ei löydy viikossa. Kokemus on osoittanut, että melkein aina vuokralainen löytyy ilman tyhjää kuukautta. Ja jos joku tyhjä kk sattuisikin tulemaan, niin yhden kuukauden vuokratulon puute ei enää heitä taloutta suuntaan tai toiseen. Ennen vuokraaminen jännitti enemmän. Mutta niitä tyhjiä kuukausia on ollut todella vähän. Aivan alkuun pyrin tekemään kaupat kuukauden alkupuolella, jolloin myyjä maksaisi vielä sen kk vastikkeen ja ehtisin etsiä vuokralaisen ja sen jälkeen vielä viikon tai pari remontoida ennen kuin oma vastikkeiden maksu alkaisi. Sillä tavalla säästettiin rahaa, ja varmistettiin että vuokria tulee heti, kun omat lainanlyhennykset ja vastikkeet menivät maksuun. Alkuun sillä oli oikeasti merkitystä, kun asuntoja oli vähän ja kassavirta pikemminkin kassapuro.

Joskus asunnon katsojasta tuntuu olevan vaikea sanoa, ettei ota asuntoa. Jos sen aistin, yleensä sanon, että en minä sitä henkilökohtaisena loukkauksena ota, jos hän ei kodikseen tätä asuntoa valitse.

Meillä on ollut todella vähän ongelmia vuokralaisten kanssa ja jotenkin sitä kuvittelee, että on kehittänyt pelisilmää. Sitten pitää aina muistella mukavaa ja pitkäaikaista vuokralaista, joka meillä on ollut neljättä vuotta. Hän oli minulle näytöllä käyneistä se viimeinen vaihtoehto, jolle asuntoa tarjosin, kun muut eivät halunneet vuokralaisiksemme sillä kertaa. Oikeasti juttu on niin, että kyllä ihan pahimmat vuokralaistapaukset tunnistaa, jos on vaan silmät päässä ja korvista edes toinen toimii. Muu osa asuntoa etsivistä on ihan kelvollista vuokralaismateriaalia, seassa loistaviakin. Jotkut saattavat olla enemmän työllistäviä high-maintenance -tyyppejä tai voi tulla isännöitsijältä joku yksittäinen valitus, mutta pääsääntöisesti ihmiset asuvat kodeissaan ihmisiksi. Ikinä en kuitenkaan jätä tekemättä luottotietokyselyä.