Rahasta puhuminen on monesti vähän vaikeaa Suomessa. Jos rahaa ei ole, se on huono juttu, mutta jos rahaa on, se se vasta paha onkin. Siispä ihmiset ovat tottuneet, että asioista ei puhuta ihan suoraan, ettei kellekään tule paha mieli. Ja jos joskus kaljapäissään puhutaankin, niin sitten häpeillään omaa tilannetta, olipa sitä rahaa tai ei. Semmoinen terve Luterilainen lähtökohta keskustelulle.
Itsekään en ole ostohintoja tarkalleen kertonut asuntojen ostamisesta kirjoittaessani ja lainan määrästä en ole myöskään paljoa puhunut. Avaan niitä nyt tässä vähän konkreettisemmin, mutta silti yleisellä tasolla. Ettei vain kukaan kuvittele, jotta olisi hattuun noussut tämä asuntosijoittaminen heikkopäisellä.
Asuntovarallisuudessa on se hyvä puoli verrattuna oikeisiin rikkauksiin, että rahat ovat enemmän semmoista monipolirahaa. Eurot kun ovat asunnoissa visusti kiinni, eikä niillä osteta numeroa isompaa Mersua kuin naapurilla tai matkusteta pidemmäksi aikaa lämpimämpään maahan kuin työkaverin perhe. Niillä voi lähinnä päteä blogissaan. Vähän sama tilanne, kuin yhdellä varakkaalla rallinharrastajatutullani, pääosa irtovarallisuudesta on kiinni rallikalustossa, eikä ole toiveitakaan, että niitä sieltä pois saisi. Siinäpä kelvolla tavalla rahakas mies, jota kenenkään on vaikea kadehtia.
Meillähän siis kokonaistilanne on, että 11 asunto-osaketta on henkilökohtaista omaisuutta vaimon kanssa, 11 asunto-osaketta on puoliksi omistamamme osakeyhtiön omaisuutta ja 2 kiinteistöä (joissa on 8 asuntoa) omistamme yhdessä ulkopuolisen sijoittajakumppanin kanssa niin, että minä ja vaimoni omistamme niistä henkilökohtaisesti yhteensä 50%.
Paljonko teillä on rahaa kiinni sijoitusasunnoissa?
Oikea vastaus on "lähes kaikki omat ja iso osa lainatuistakin". Mitä se on euroina? Kaiken sijoitusasunto-omaisuuden hankintahinta on ilman yhtiölainojen osuutta hieman yli miljoona, käypä arvo (arvonnousut pinta-, keittiö-, kylpyhuone- ja putkiremonteista) varovaisesti arvioiden ehkä 300-350te hankintahintojen yli. Mutta tuo käypä arvo on vähän häilyvä käsite, asunnot pitäisi realisoida, että sen oikeasti tietäisi.
Vikkelä lukija on jo päässään laskenut näistä luvuista, että asuntojemme keskihinta ei ole ihan Helsingin kantakaupungin tasoa. Meille se ratkaisu on toiminut, minimipääomalla maksimi kassavirta.
Mitä niillä tienaa?
Bruttona ennen kuluja asunnoista ja kiinteistöistä (meidän osuutemme siis 50% kiinteistöjen tuloista) tulee liikevaihtoa 190-200te vuodessa. Viivan alle jää hoito- ja rahoitusvastikkeiden ja kiinteistöjen käyttökulujen jälkeen ennen veroja reilu 130te. Tämä on siis summa, joka vuodessa voidaan käyttää vuosikorjauksiin, tuloutettuihin hankeosuusmaksuihin ja muihin verotuksessa vähennettäviin kuluihin. Pyrimme verotuksessa vähennettävän summan maksimoimaan, sillä näin saamme vähennettyä maksettavaa pääomaveroa, mutta asuntojen käypä arvo nousee. Rahat, joita emme saa käytettyä verotuksessa hyväksyttäviksi menoiksi, jäävät tulokseksi, josta maksetaan veroa. Verotetulla rahalla sitten hoidetaan lainan lyhennykset. Jos vähennettäviä remontteja ja muita kuluja peruskulujen lisäksi ei olisi, verojen ja lainanhoitukulujen jälkeen käteen jäisi 60-70te vuodessa. Ei sillä vielä kuuhun pääse, mutta jopa remontointiin käytetyn ajan huomioiden keskituntiansio on selvästi parempi kuin ns. oikeissa päivätöissämme.
Näissä summissa on siis laskettu yhteen henkilökohtaiset ja yrityksen rahat, en ole niitä tässä lähtenyt erittelemään. Ne ovat tietenkin kirjanpidossa täysin omia kokonaisuuksiaan.
Teillä on varmaan kauheesti lainaa!
Rahoitusaste on meillä aika matala tällä hetkellä, noin 40% asuntojen hankintahinnasta. Olemme lainoja lyhentäneet tasaisesti ja käyttäneet asunnoista syntyvää tuloa uusien asuntojen hankkimiseen, yrityksen asuntojen hankkimiseen olemme laittaneet vähän myös yrityksen varsinaisen liiketoiminnan tuloksesta. Alussa kokonaisrahoitusaste oli aina pankin sallimassa maksimissa, yksittäisissä asunnoissa lähellä 100%:kin, kun toisten asuntojen vapaata vakuutta käytettiin asunnon lainoitukseen.
Tiedän olevani laiska sijoittaja, rahoitusaste pitäisi pitää tapissa, jotta kasvu olisi maksimaalista, mutta koska ostamme näitä vähän laittoa -osaston asuntoja ja teemme remontit itse, niin ei sitä määräänsä enempää jaksa touhuta. Nytkin meinaa välillä alkaa jatkuva remontointi uuvuttaa. Jos vaimo ei olisi niin vahvasti kumppanina kaikessa, niin ei tämmöistä himmeliä olisi voinut yksin rakentaa meikäläisen lihaksilla.
Jotkut kauhistelevat lainamme määrää. No ei se hirveästi ole, jos verojen jälkeen asunnot maksaisivat lainansa noin 6 vuodessa, olettaen ettei rahaa käytettäisi kuin vastikkeisiin ja lainanlyhennyksiin. Itse kauhistelen enemmän sitä, että joku ottaa autolainaa 60te, se kun ei itseään takaisin maksele. Hyvällä uudella autolla olisi kyllä kiva ajaa, mutta minä olen niin nuuka, että tieto lainan määrästä suhteessa ajoneuvon käypään arvoon pilaisi kaiken ajonautinnon. Sitäpaitsi Teslan takakonttiin ei mahdu Ikean keittiö paketeissa, omassa ja maksetussa VW pikkupakussani semmoinen kulkee vaivatta...
Miks teillä on se firma?
Ensinnäkin, meillä on toimiva osakeyhtiö, jonka täytyy hoitaa kirjanpito ja kaikki lakisääteiset velvoitteet, ja niistä maksamme jo nyt. Eli asuntojen omistaminen ja vuokraaminen yrityksen kautta tuo lisäkuluja hyvin vähän. Oy tekee siis muutakin liiketoimintaa. Toiseksi, yrityksen tulovero on 20%, mikä tarkoittaa, että voittoja verotetaan kevyemmin ja asuntojen tuotosta voi käyttää enemmän uusien asuntojen hankkimiseen, kun verottaja tyytyy vähän pienempään siivuun, kuin henkilöverotuksessa. Tämä raha on sitten tietysti firman, ei meidän, joten sitä pitää kotiuttaa palkkana ja osinkoina, jos rahoja mielii omaan käyttöön saada. Tällä hetkellä vahvan taseen omaavan yhtiön on mahdollista tulouttaa vuokratuloja palkkana ja osinkona melko paljon niin, että kokonaisveroaste jää 27% kieppeille (20% yhteisövero, n 7.5% henkilökohtainen pääomavero ja palkkan määrä niin, että tulovero on saman verran). Osinkoja voi maksaa myös joustavammin, kaikkea voittoa ei tarvitse ottaa henkilökohtaisesti verotettavana pääomatulona tulon syntymisvuonna, kuten yksityisesti omistetuissa asunnoissa.
Meidän on tarkoitus siirtää henkilökohtaisia asuntojamme yritykselle, mutta sitä hidastaa se, että asunnot ovat lainojen vakuutena ja lainat pitäisi saada maksettua pois, esimerkiksi myymällä asuntoja yritykselle. Tähän yritys tarvitsee rahaa, jota pitää tienata liiketoiminnalla ja sijoitustuloilla. Eli homma ei onnistu ihan yhdessä yössä, vaan on vuosien projekti.
Mites nyt kun ne korot nousee?
Asuntojemme vuotuinen hankintahinnasta laskettu keskituotto ennen veroja on 12-13%. Toki pitää muistaa, että tuotosta pistetään aina välillä rahaa asuntojen remontteihin ja hankeosuusmaksuihin, joten absoluuttinen tuotto voi olla hyvinkin erilainen kuin tuo raaka lukema. Rahoitusaste meillä on suhteellisen maltillinen, ainakin jos vertaa mitä se on joskus ollut. Jos velkaa olisi maksimit ja vuokratuotto 4% vuodessa, ajatus parin prosenttiyksikön koronnoususta ahdistaisi huomattavasti enemmän.
Ei se nytkään mukavaa ole katsoa, että ensi vuodesta alkaen korot vievät vuosittain monta tonnia meidän tuloksestamme (korontarkastuspäivä joulukuun lopulla), mutta koska sitä tulosta suhteessa lainanhoitokuluihin kuitenkin on aika paljon, niin euriborin heilunta ei hirveästi ahdista. Viimeiset vuodethan lainaraha on ollut suhteessa tuottoihimme käytännössä ilmaista. Jos korot nousevat jonnekin 2008 tasolle (euribor 12kk ~5%), emme todennäköisesti voi enää maksaa hankeosuusmaksuja niin paljon, vaan joudumme ottamaan rahoitusta pääomavastikkeen kautta.
Sivuhuomio
Joku ekselimestari on varmasti sitä mieltä, että tuotto pitäisi laskea käyvän arvon mukaan. Vaan kun se käypä arvo on pelkkä sivistynyt arvaus, ja meillä on konkreettista rahaa asunnossa kiinni ostohinnan mukaan. Edes verottaja ei suostu hinta-arvioita käyttämään yrityksen matemaattista arvoa laskiessaan (käytetään kun lasketaan, miten osinkoja verotetaan), arvonkorotusrahastoon voi laittaa arviolla lisää, mutta siitä ei ole muuta iloa, kuin että taseeseen saa vähän isomman numeron, ja sitten tilinpäätös pitää tehdä vähän pidemmän kaavan mukaan. Omissa laskelmissani lasken siis tuoton konkreettiselle sijoitetulle rahalle, en remonttityölle, tai mahdolliselle arvonnousulle.
Comments
Post a Comment