Taloyhtiön paperit

Kun välittäjä toimittaa kohteesta paperit, voi nivaskaa selailla hetken hyväksyvästi murahdellen ja siirtyä taas katsomaan asunnon kuvia, minkä värinen laminaatti olkkarissa olikaan? Välittäjä on täyttänyt velvoitteensa, vaikka ostaja ei olisi lukemastaan muuta ymmärtänyt, kuin hallituksen kesän toivotukset.

Mitä sitten näistä papereista kannattaisi katsoa? Joku tilintarkastaja voi varmaan päätellä paljonkin, mutta olen itse tullut tulokseen, että taloyhtiöt ovat aika samanlaisia loppujen lopuksi, etenkin jos isännöinti on jonkun isomman toimiston hallussa.

Itse katson papereista seuraavia juttuja

• Isännöitsijäntodistuksesta 
• Asuntojen lukumäärän. Yleensä isompi yhtiö on parempi kuin pieni, ainakin maksajia satunnaiselle kosteusvauriolle on enemmän. Vaan pienistäkin yhtiöistä voi löytyä hyviä asuntoja
• Vuoden jolloin myyjä on asunnon omistajaksi merkitty. Tästä voi päätellä jotain siitä, paljonko asunnosta olisi ostohetkellä ehkä maksettu
• Autopaikkojen lukumäärä vs asuntojen lukumäärä, tästä voi päätellä miten helppoa vuokralaisen on autopaikka talosta saada
• Huoneistoon kohdistuvien lainojen määrä ja kuukausittaiset pääomavastikkeet
• Talolle tehdyt remontit. Lähinnä lvis, ikkuna, julkisivu, katto ym remontit kiinnostavat, ne ovat kalliimpia ja tehtynä vähän nostavat asunnon arvoa
• Isännöintitoimiston, kun tuntee alueen toimistot voi paljon päätellä jo ihan tämän perusteella
• Onko tontti oma
• Onko taloyhtiöllä asuntoja tai liiketiloja ym hallussaan
• Vuosikertomuksesta
• Onko siinä mitään erikoista? Mainitaanko kosteusvauriokorjauksia, riita-asioita tai muuta
• Montako asuntoa on vaihtanut omistajaa edellisellä tilikaudella, onko määrä isompi kuin yleensä vastaavankokoisissa yhtiöissä samalla alueella? Suuri määrä kielii yleensä linjasaneeraushuhuista tai jostain ongelmasta, jonka asukkaat tietävät, mutta välittäjä ei
• Yhtiöjärjestyksestä
• Miten hoitovastike jyvitetään (per m2 vai per osake)
• Miten rahoitusvastikkeet/hankeosuudet jyvitetään (per m2 vai per osake). Jos on per osake, kannattaa asuntoluettelosta katsella miten osakkeiden määrä on jyvitetty asuntojen koon ja kerroksen mukaan. Per m2 olisi paras jos on ostamassa pientä asuntoa, tällöin putkiremontin kustannus on pienempi, yleensä kuitenkin jyvitys on per osake
• Onko yhtiökokoukselle annettu äänileikkuria, tämä lähinnä sitä varten, että jos pitäisi valtakirjoilla koettaa äänestää jotain, onnistuuko se
• Onko lunastuslauseketta, välittäjä kyllä mainitsee asiassa esitteessäkin
• Tilinpäätöksestä
• Paljonko on vuosittainen hoitovastikekertymä ja siitä äkkiä lasken kuukausittaisen kertymän
• Taseesta pankkisaamisten määrän, tästä voi katsoa monenko kk vastikkeet yhtiön tilillä on
• Huolto- ja isännöintikustannukset, näitä voi verrata saman kokoisten yhtiöiden kustannuksiin ja päätellä voisiko vastiketta saada alemmaksi jos lobbaisi hallitukselle kilpailutusta, tai saati jos itse vänkäisi hallitukseen kilpaulutusta ajamaan (ei ole aikaa enää oikein tämmöiseen aktivismiin)
• Talousarviosta onko tarkoitus nostaa yhtiökokouksen jälkeen vastiketta (jos asuntoa on ostamassa yhtiökokouksen jälkeen, mutta ennen korotuksen voimaantuloa)
• Onko rahoitusvastikkeita rahastoitu (onko lainanlyhennysrahaston pääoma kasvanut edellisvuodesta)
• Poikkeamat talousarviosta, yleensä näissä ei ole mitään mielenkiintoista, mutta joskus voi olla joku, josta pitää soittaa isännöitsijälle ja kysyä tarkemmin. Yhdessä yhtiössä oli kerätty vuosien mittaan hirveä potti rahaa arvioimalla lämmityskulut joka vuosi reilusti yläkanttiin ja sen perusteella sitten pidettiin keinotekoisen korkeaa vastiketta, isännöitsijä ja hallituksen puheenjohtaja olivat tyytyväisiä kun kassassa oli hyvin rahaa, jos vaikka jotain sattuisi
• Onko taloyhtiöllä merkittäviä vuokratuloja
• Korjausssuunitelmasta
• No kaikissa saman aikakauden taloissa on ihan samat tarpeet, eli ei näistä kovin paljoa uutta infoa saa
• Onko korjaussuunnitelmassa mitään ajatusta vai onko isännöitsijä leikkaa-liimannut sen jostain ja hallitus hyväksynyt sen lukematta
• Ollaanko parkkipaikoille tekemässä jotain. Parkkipaikkaremontti on kallis, ja sillä saadaan yleensä minimaalinen hyöty. Se on ihan sama onko asfaltissa rakoja vai ei, jos minun pitäisi maksaa asfaltoinnista ja uusista pistokkeista kymppitonni hankeosuutta