Itte tein, säästin satasia

Monesti on iltamyöhällä tasoitteita hikisenä ja kaikkeen tympääntyneenä seinään levittäessään miettinyt, että tämä ei vastaa tosi-tv:stä saatua mielikuvaa asuntosijoittajasta, joka kauluspaita päällä antaa remonttihenkilöiden armeijalle ohjeita siitä, kuuluuko tässä kuussa latoa välitilan kaakelit suoraan vai limittäin, jotta asunnon arvo nousee maksimaalisiin lukemiin. Teenkö jotain väärin, vai eikö tosi-tv olekaan totta?

Toisinaan minulta kysytään, miksi teemme lähes kaiken itse. Eikö olisi helpompaa tilata ammattihenkilö paikalle ja itse keskittyä vain ostamaan asuntoja ja laskemaan rahojaan? Miksi jutuistani saa vaikutelman, että nämä sijoitusasunnot eivät ole sijoitus, vaan kuullostavat epäilyttävän paljon työltä? Vastaus tulee useammassa osassa, kuten minun kirjoituksissani usein käy:

1. Asuntoja ei löydy aivan helposti - ainakaan Kuopiossa - ihan siinä edullisimmassa hintaluokassa, jossa ollaan operoitu. Olemme ostaneet nyt viimeisen parin vuoden aikana jokaisen kohteen kolmea lukuunottamatta, jotka on todella haluttu, ja joihin on ollut taloudelliset resurssit. Sekä pari semmoista, joita en oikeastaan ole edes halunnut. Ollaan nyt oltu vähän konservatiivisempia lainoittamisen kanssa ja laitettu omaa rahaa petäjäisen lainarahan jatkeeksi enemmän kuin ennen, eli pääomarajoitteisia ollaan edelleen, mutta vähän eri syystä kuin sijoitustoiminnan alussa. 
2. Aluksi pääoma ja lainansaanti rajoitti hommaa niin paljon, että pakko oli tehdä itse. Ei yksinkertaisesti olisi pystytty asuntoja hankkimaan, ellei olisi saatu vakuusarvoja ylös ja pankinjohtaa suopealle mielelle. Ihan kaikki ylimääräinen raha oli asunnoissa ja remonttitarvikkeissa kiinni. Olisi vissiin pitänyt älytä olla rikkaampi hommaa aloittaessa.
3. Nykyisin vieraalla teettäminen nostaisi helposti remontointikustannukset 2-4 kertaisiksi. Se tekee vuositasolla ainakin yhden asunnon hinnan. Koska emme pysty ostamaan asuntoja kovin paljoa nykyistä nopeammin muutenkaan, ei remonttien tekeminen itse rajoita hommaa niin paljon, kuin voisi kuvitella. Jos teettää remontit firmalla, alvia ei voi vähentää. Siis sen voi vähentää verotettavasta tulosta, vaan ei maksamistaan alv maksuista (jos tekee sijoittamista alv-velvollisen yrityksen kautta), jolloin remontin työkuluun tulee 24% lisä, ellei sitten teetä ulkopuolista työtä verokortilla.
4. Henkinen 40 asunnon raja lähestyy muutenkin ihan hyvää vauhtia, ja sitä enempää ei ole tällä hetkellä kiinnostusta ottaa asuntoja hoidettavaksi. Sitten pitäisi alkaa ulkoistaa vuokrausta. Tai siirtyä päätoimiseksi asuntosijoittajaksi. Tai koettaa vakuuttaa itsensä jotenkin muuten, että menee se 50 siinä missä 40.

Argumentti 1 ehkä menettäisi merkitystään, jos ostaisi asuntoja hieman kalliimmalla. Jos sallisi 1-2 vuoden vuokratuoton mennä kauppahintaan, löytyisi tarjontaa huimasti enemmän ja ostettavat kohteet eivät yleensä vaatisi niin laajaa remonttia. Tai jos hankkisi asuntoja useammasta kaupungista, niin haaviin voisi jäädä useammin kohteita. Joensuu, Mikkeli ja ehkä Jyväskyläkin olisivat vielä siedettävän ajomatkan päässä. Mutta remontit pitäisi sitten tehdä melkeimpä kerralla, koska asunnolle ei voisi ajella työpäivän jälkeen joka ilta. Vaatisi siis, että asunnolta tekisi etätöitä ja remontoisi illat, vaikka osan töistä ostaisikin ulkoa. Onnistuisihan se, ja Nurmeksen kiinteistöjähän remontoitiin melkein koko vuosi viikonloppuisin ja lomilla. Lisäksi pitäisi vähän opetella uusien alueiden markkinoiden toimintaa myynti- ja vuokrailmoituksista ja käytännössä kantapään kautta. Toki se Kuopiossa hankitun kokemuksen avulla onnistuisi varmasti aika nopeasti.

Kokemuksen osoittama fakta on, että käytännössä ok-kuntoinen vanha asunto tuottaa Kuopiossa aika vakiomäärän kassavirtaa ennen yhtiölainoja, veroja ja omia rahoituskuluja hankintakustannuksista tai asunnon koosta riippumatta. Lähiöissä hoitovastikkeen jälkeen tuotto on luokaa 4600-5600e/v ja keskustassa 5200-6200e/v. Nurmeksessa tuotto meidän kiinteistökohteissamme  on 3000-3500e/v per asunto. Uuskohteissa lukemat ovat toivottavasti vähän suurempia, vaan niin on ostohintakin tai yhtiölainan osuus. 

Kun hetken miettii, huomaa, että tuottoprosentti vaihtelee todella rajusti samanlaisissa kohteissa. Jos 70-luvun asunnon on ostanut vähän mukavuudenhaluisempi kauluspaitasijoittaja ja maksanut valmiiksi remontoidusta tai muuten ok kuntoisesta asunnosta 10-15te enemmän, on tuotto/hankintahinta jotain ihan muuta kuin halvoista halvimpia ostavalla ja itse remontoivalla maalin tuhrima t-paita hiessä sijoittavalla nuukailijalla. Jos asunto tuottaa raakana 5000e/v ja ostohinta on 50te, tulee raakatuottoprosentiksi tasan 10%. Mutta jos asunnon on ostanut 35te:lla ja remonttiin on käyttänyt 2.5te, niin tuottoprosentti on 13.3%. Tai jos asunnon remontin onnistuu tekemään vuokralaisen jo asunnossa asuessa (jolloin remonttikulut voi vähentää vuokrista), prosentiksi voi laskea periaatteessa 14.3%, ainakin minä lasken ja sallin itselleni asiaan liittyvän lievän itsepetoksen. Tämän ikäisiin asuntoihin tulee 2-10 vuoden aikavälillä putkiremontti, joka sitten laskee tuottoja riippuen siitä, kuinka kunnianhimoisen remonttisuunnitelman taloyhtiön hallitus laatii yhdessä rakennuttajakonsultin kanssa. Lisäksi kolme 50te asuntoa maksaa saman kuin 4kpl näitä 35te+2.5te remonttikohteita. Eli samalla 150te sijoituksella saa 5te vuodessa enemmän kassavirtaa.

Alkuun asuntoja vivutettiin ihan raivolla ja lainoitettiin 100% rahoitusasteella, mutta tästä luovuttiin muutaman vuoden jälkeen, kun rahaa alkoi asunnoista jäädä yli sen verran, että sitä oli mahdollista sijoittaa uudelleen ja parantaa kassavirtaa vähän suuremmalla omarahoituksella. Viimeiset 2v olen odottanut jo korkojen nousevan ja rahoitusastetta on tiputettu paljonkin, sen on mahdollistanut osaltaan se, että sijoitamme nykyään yrityksemme kautta ja osa yrityksen varsinaisen liiketoiminnan tuotoista on laitettu asuntojen omarahoitusosuuksiin vuokratuottojen ohella palkanmaksun sijaan. Luulen, että jos ja kun korkotaso tippuu taas maailmanmenon vähän rauhoituttua, käytämme lainarahaa jälleen vähän vapautuneemmin 40 asunnon tavoitteeseen päästäksemme.