Yhtä asuntoamme kävi katsomassa ensimmäistä sijoitusasuntoaan ostava pariskunta, kun tuttu välittäjä kysyi minulta, olisiko hänen ostotoimeksinannon tehneelle asiakkaalleen mahdollisesti jotain tarjolla.
Asunnon hintapyyntö oli muutaman tonnin yli alueen keskihinnan, mutta asunnon ok kunto, oikein hyvä vuokratuotto (pieni vastike, hyvä vuokra) ja erinomainen vuokralainen tekisi silti siitä oikein hyvän ensimmäisen sijoituksen. Itse ajattelin, että asunnosta jonkun tonnin voisi voittoa tehdä ja ostaa uuden samanlaisen tilalle vähän halvemmalla.
Kerran eräs välittäjä minua moitti, että en saa myyjästä kysyä, se ei tähän mitenkään liity. Sovin hänen kanssaan, että asunnon voi myydä sitä oikein ostavalle, itse jatkaisin valitsemallani linjalla ja ostaisin väärällä tavalla. Sama välittäjä kuitenkin suostui kanssani muutaman kuukauden päästä juttelemaan toisesta asunnosta, ilmeisesti muisti keskustelumme, tarjosi tietoa myyjästä ihan itse.
Pariskuntaa katsellessa tuli mieleen aika, kun ostattelimme ensimmäisiä asuntojamme. Joka kohta piti nuuskia tarkkaan, miettiä onko lattian väri vielä muodissa ja ihmetellä parvekekaiteen maalin rosoja. Kovasti olivat kiinnostuneita monenlaisista asioista ja koetin vastailla sen minkä kykenin. Välillä teki mieli sanoa, että tämä on yksiö, eikä uuden sukupolven häivehävittäjä, mitä ootte ostamassa. En muistanutkaan, että näytöllä voi noin pitkään olla ja paljon puhua. En usko, että asunto kaupaksi menee, mutta tulipahan pieni aikamatka 7 vuotta taaksepäin.
Nykyään en tosiaan aina edes perustapauksissa näytölle viitsi mennä, kun yleensä asunnosta saa ihan hyvät tiedustelutiedot netin kautta ja puhelimella.
Miten tutkin kiinnostavan kohteen? Homma etenee melkein aina tässä järjestyksessä (olettaen, että asunto ei ole pikaosto, joka tehdään heti hakuvahdin asunnosta ilmoitettua):
- Etuoven hakuvahti ilmoittaa kiinnostavan kohteen, tai hintamuutoksen. Toinen vaihtoehto on, että selailen Kuopio-Siilinjärvi kohteita hintajärjestyksessä halvimmasta lähtien. Joskus katselen torista kohteita, mutta sieltä ei kyllä ole hirveästi löytynyt. Jännä miten alueiden tilanteet elävät, 4-5v sitten halvimmat kiinnostavat asunnot olivat yleensä Kelloniemessä, 3v sitten Inkilänmäellä, sitten Saarijärvi A ja nyt viimeiset n 1.5v Saarijärvi B.
- Kun jollain tapaa kiinnostava kohde löytyy tai näyttää että sama kohde on ollut listalla pitkään katson kuvat läpi. Katson lähinnä lattia- ja seinämateriaalit (yleensä muovimatto tai laminaatti ja tapetoidut seinä), keittiön kunnon (yleensä alkuperäinen 70-luku, mahdollisesti ovia joskus päivitetty), onko apk (yleensä ei ole) ja kylpyhuoneen (voi olla mitä vain).
- Taloyhtiön tiedot löytyy oikotie.fi/talosivu ja Etuoven taloyhtiösivuilta. Etuovesta pitää huomata, että aina ilmoitusta ei ole linkitetty oikein taloyhtiöön, silloin taloyhtiösivu pitää etsiä Googlen kautta. Sivuilta näkee perustietoja yhtiöstä, tällä hetkellä yhtiössä myynnissä olevat asunnot ja aikaisemmin myynnissä olleet. Asunnoista näkyy pyyntihinta, milloin asunto on poistunut ja oikotiellä myös tieto, montako päivää ilmoitus oli ennen poistumistaan. Sieltä saa käsitystä missä hintaluokassa kauppa on taloyhtiössä käynyt. Myös vuokralle ko palvelun kautta tarjotuista asunnoista on tietona vuokrapyyntö ja ajankohta, jolloin ilmoitus poistui.
- Avoimesta tilastosta https://asuntojen.hintatiedot.fi/haku/ voi postinumeron, asunnon pinta-alan, rakennusvuoden ja kerroslukumäärän perusteella koettaa etsiä löytyisikö toteutuneita kauppahintoja samasta (tai hyvin samanlaisesta) talosta. Täällä hinnat näkyvät noin viimeisen vuoden aikana tehdyistä kaupoista muutamalta tuohon osallistuvalta välittäjältä. Huoneistokeskus, OP ja Kiinteistömaailma näyttäisivät kauppansa tuonne lisäävän.
- Jos ilmoituksessa mainitaan remonteista ja asunto vielä kiinnostaa, soitan suoraan isännöitsijälle. Yleensä isännöitsijät kertovat tilanteesta ainakin yleisellä tasolla, kun sanoo, että on yhtiöstä asuntoa ostamassa. Isännöitsijä osaa myös vastata kaikenlaisiin kysymyksiin yhtiön historiasta, autopaikkojen saatavuudesta, hallituksen toimivuudesta yms paljon paremmin kuin välittäjä. Monesti isännöintitoimiston ja isännöitsijän nimen perusteella jo pystyy päättelemään jotain yhtiöstä. Kysyn aina myös onko isännöitsijän mielestä taloyhtiössä mitään tavallisuudesta poikkeavaa. Yleensä ei ole, mutta joskus jotain tulee ilmi, kuten esim että yhtiön autotallien viemärit on johdettu naapuritaloyhtiön viemäriin (kun autotallin lattian korko ei mahdollistanut talon viemäriliittymän käyttöä) ja asiasta ei ole sopimusta tallessa ja nyt se voi aiheuttaa ongelmia kun naapuri tekee viemäriremonttia.
- Jos kohde on vieläkin kiinnostava, olen yhteydessä välittäjään ja pyydän yhtiön paperit ja tiedustelen hieman myyjästä. Usein asunnon kuvista pystyy jo arvailemaan, onko asunto mahdollisesti kuolinpesän tai hoitokotiin muuttavan ihmisen. Aiemmin kirjoittelin mitä taloyhtiön papereista koetan katsoa. Myös mahdollisista remonttisuunnitelmista välittäjä saattaa tietää jotain, mutta tuskin enemmän kuin isännöitsijä.
- Taloyhtiön hallituksen kokoonpano löytyy taloyhtiön papereista (ja myös avoimista rekistereistä, esim ihan googlaamalla taloyhtiön nimellä, tai maksullisena tietona prh:n Virre järjestelmästä). Hallituksen jäsenien yhteystietoja ei yleensä ole annettu, mutta nimen perusteella voi etsiä puhelinnumeroa, sillä todennäköisesti ainakin yksi hallituksen jäsen asuu talon osoitteessa, ja usein numero löytyy esim Fonectasta. Olen yhden ainoa kerran soittanut hallituksen pj:lle tällaisen tiedon varassa, enkä suosittele hallituksen jäseniä asuntokaupoilla kiusattavan aivan kevyin perustein. Tapauksessani sain välittäjältä ja isännöitsijältä ristiriitaista tietoa talon putkiston kuntotutkimuksesta ja putkiremonttisuunnitelmista ja ajattelin kysyä, josko hallituksen pj suostuisi hetken kanssani juttelemaan. Sain selvyyden suunnitelmista ja päätin olla tarjousta tekemättä, suunnitteilla oli kohtuuttoman hintainen remontti vuosina, jolloin taloyhtiöt saivat lainaa kalliisiinkin remontteihin.
- Tässä kohtaa voi sopia näyttöä, jos tuntuu, että asunnolla on jotain mitä pitäisi nähdä ja joka ei ole selvillä kuvien ym perusteella. Näytöllä katson nopsaan:
- Kph:n vesikalusteiden kunnon, jos se ei kaikilta osin kuvista ole selvinnyt
- Koputtelen äkkiä suihkun alta kaakeleita, onko siellä kopoja paljon, ne tarkoittavat yleensä kosteutta rakenteissa. Sama lattiakaivon ympäriltä. Myös muovimattoa kannattaa kaivon ympäriltä koputella, jos matto on irti, on siellä todennäköisesti kosteutta.
- Keittiön hanan sulut (onko niitä) ja tutkin miten helppo apk:n paikka olisi lisätä (jos sitä ei ole) ja tarvitsisiko tasoja päivittää. Ovatko kaapinovet vielä semmoisessa kunnossa, että ne voi maalata.
- Koetan vakoilla onko laminaatin alle jätetty muovimatto, sen saattaa tuurilla nähdä lieden takaa (sinne ei aina ole laitettu listoja) tai jos jossain on liikkumasauman päälle laitettu lista, voi listan päädyn raosta koettaa katsoa. Yleensä matto on alla.
- Katson maalatut pinnat, tarvitsevatko ne uutta maalia, ja onko maalaukset tehty miten ammattitaitoisesti
Comments
Post a Comment