Vuokralaisten kaitsentaa

Vuokralaisten kanssa olisi kiva olla se mukava mies, vaan aina tämä ei onnistu. Vuokranantaja joutuu tasapainoilemaan aika kapealla köydellä, toisaalta vuokramarkkina on tällä hetkellä vuokralaisen puolella ylitarjonnan takia, mutta silti ei vuokralaisen voi sallia tehdä ihan mitä tahansa, koska vuokranantaja voi joutua kahnauksiin isännöitsijän ja taloyhtiön hallituksen kanssa tai vuokrien maksu voi muuttua hyvin satunnaiseksi. 

Itse koen vuokranantajan roolin vähän samanlaisena kuin baarinpitäjän (vaikka en ole koskaan ravintola-alalla toiminutkaan kuin asiakkaana): kaikille pitää olla lähtökohtaisesti mukava, mutta poikkeustilanteisiin täytyy puuttua ripeästi, olipa kyse asiakkaan aiheuttamista häiriöistä tai omista kämmeistä, jotta tilanteet eivät eskaloidu.

Meillä on mennyt asiat pääsääntöisesti oikein hyvin, vuokralaisia on ollut vuosien varrella yli 70. Vuokrasopimus on pitänyt purkaa 2 kertaa, kerran on jouduttu saatavia laittamaan ulosottoon, joskus on jouduttu vuokrarästeille tekemään maksuohjelmaa ja joitain kertoja on jouduttu välittämään isännöitsijän terveisiä häiriöistä tai lemmikin tarpeiden teettämisestä talon piha-alueelle.

Puhe uudelle vuokralaiselle

Jokaiselle uudelle vuokralaiselle esitän vuokrasopimusta tehtäessä monologin, jossa kerron mitä tapahtuu mahdollisissa ongelmatilanteissa. Pääpointit ovat:

• Olen oikein joustava mies, jonka kanssa asioista voi keskustella ja pidän asuntomme aina kunnossa. Raha-asioissa olen kuitenkin aika tiukkapipoinen ja hoidan omat velvoitteeni sillä rintamalla jämptisti ja tätä odotan vuokralaiseltakin
• Jos vuokraa ei pysty jostain syystä joskus maksamaan ajoissa, ole yhteydessä etukäteen ja sovitaan yksityiskohdat. Tässä tapauksessa meillä on kyky joustaa, kunhan joustoa ei tarvita jatkuvasti
• Jos vuokra on myöhässä eikä siitä ole ilmoitettu, 2-3 päivän jälkeen tulee muistutusviesti, parin viikon kohdalla soitan ja aletaan miettiä maksuaikataulua. 2kk vuokrien ollessa rästissä sopimus puretaan, saatavat laitetaan perintään ja haetaan häätöä. Häätö perutaan, jos vuokralainen muuttaa asunnosta ongelmitta ja ulosotto perutaan, jos maksut on hoidettu ennen kuin käräjäoikeuden velkomustuomio on saatu. Jos vuokralaisella on henkilötakaaja, kerron myös, että takaajalle ilmoitetaan viivästyksistä kahden viikon kohdalla ja takaussopimuksen mukaisesti saatavia aletaan takaajalta peria 30 päivän jälkeen.
• Jos isännöitsijältä tai hallitukselta tulee valituksia häiritsevästä elämästä, olen joka kerta yhteydessä ja selviltän onko valitus aiheellinen vuokralaisen mielestä. Kun taloyhtiön hallitus antaa kirjallisen varoituksen, annan kirjallisen varoituksen vuokrasopimusehtojen ehtojen rikkomisesta ja seuraavasta varoituksesta sopimus puretaan ja haetaan häätö, joka perutaan, jos vuokralainen lähtee asunnosta sovinnolla.
• Vuokrasopimus puretaan myös, jos asuntoa pidetään kohtuuttoman huonosti. Vuokralainen on myös velvollinen ilmoittamaan asunnon ongelmista huoltoyhtiölle tai suoraan minulle, riippuen onko ongelma taloyhtiön vai osakkaan vastuulla.
• Jos valituksia tulee, olen lähtökohtaisesti vuokralaisen puolella ja autan häntä selvittämään asioita isännöitsijän ja hallituksen kanssa.

Alustan puhetta, että tämä on toivottavasti ensimmäinen ja viimeinen kerta, kun minun täytyy tässä sävyssä puheita pitää, ja mieluummin kommunikoin iloisemmista asioista. Olen saanut muutamaan otteeseen kiitosta joko vuokralaiselta tai vuokralaisen vanhemmalta siitä, että nämä asiat on nostettu pöydälle. Yhtään kertaa kukaan ei ole ilmoittanut mielensä pahoittuneen.

Ongelmiin reagointia

Seuraavanlaisia tilanteita on tullut vastaan, ja näin niistä on selvitty kohtuullisen kuivin jaloin, vaikka joskus on meinannut kääntyä vi.. harmituksen puolelle. Nämä eivät ole missään tietyssä järjestyksessä.

• Vuokralaisen irtisanottua sopimuksen asunnon näytöllä havaittiin, että asunnossa oli todella vahva kissanulosteiden haju, hiekkalaatikon siivous oli unohtunut ja helteet eivät auttaneet. Lisäksi asunto oli aika heikosti siivottu. Päätimme suosiolla jättää uudelleenvuokrauksen kunnes vuokralainen oli muuttanut ulos ja asunto tyhjennetty. Emme palauttaneet vakuutta heti, vaan kerroin, että vakuutta tullaan käyttämään vahinkojen korjaamiseen, ja huonolla tuurilla laminaatteja joudutaan vaihtamaan, ja vakuus ei välttämättä riitä sitä edes kattamaan. Onneksemme, kun asunto pestiin 2 kertaa katosta lattiaan ja otsonoitiin muutama päivä, hajut katosivat. Pidätimme vakuudesta siivouskuluja. Myös toinen tällainen kissanpissa -tapaus tuli myöhemmin, siinä hajuhaitta oli pienempi, mutta asunto pestiin taas todella hyvin, otsonoitiin pari päivää ja vakuudesta otettiin kulut.
• Vuokra on myöhässä pari päivää. Mieli tekisi antaa vaan asian olla ja toivoa, että kyllä sieltä maksu tulee, koska yleensä aina tulee. Mutta se lähettää signaalin, että eräpäivien ja muiden ehtojen kanssa ei ole ihan niin justiinsa. Joten viestiä whatsappiin tai tekstarilla "Hei, vuokran eräpäivä on sopimuksen mukaan kuukauden 4. päivä, hoidathan vuokran ajallaan." Yleensä tulee vastaus, että joo hän juuri maksoi, tai että joku sähläys oli esim Kelan kanssa ja vuokra tulee päivänä x.
• Vuokra on myöhässä enemmän. Laitan ilmoituksen viestillä/sähköpostilla, että vuokra on myöhässä ja sitä voidaan alkaa periä. Lisäksi soitan vuokralaiselle. Muistutan myös että maksamattomat vuokrat ovat vuokrasopimuksen purkuperuste. Henkilötakaajien tapauksessa olisin varmaan yhteydessä takaajaan tässä vaiheessa, mutta yhdessäkään tapauksessa ei henkilötakaajalta ole tarvinnut vuokria kysellä. Tähän on tarvinnut mennä 2 kertaa vuokraustoimintamme aikana. Toisella kertaa tehtiin maksusuunnitelma, jonka puitteissa vuokralainen hoisi rästinsä (hän oli töissä alalla, jonka korona sulki täysin ja tukien/päivärahojen kanssa oli toistuvasti viiveitä 2 vuoden aikana, hän kuitenkin hoisi kaikki vuokransa, vaikka rästejä oli välillä parin kk vuokran verran). Toisella kertaa vuokranmaksu loppui täysin vuokralaisen aloitettua yritystoiminnan ja rahojen loputtua.
• Vuokria on rästissä 2kk, sopimus puretaan ja saatavia aletaan siirtää ulosottoon, eli haetaan velkomustuomio. Tähän on jouduttu menemään vain yhden kerran, sopimus purettiin ja vuokralainen muutti pois ilman ongelmia.
• Isännöitsijältä tai hallitukselta tulee sähköpostilla tai puhelimella ilmoitus häiritsevästä käytöksestä. Esimerkkeinä äänekäs musiikki, päihtyneenä pihalla häröily, kova huuto asunnossa tai koiran pissitys taloyhtion pihalle. Soitan vuokralaiselle, tai käyn suoraan ovella, jos en saa puhelimella kiinni. Kerron, että varoitus on tullut ja kysyn onko se hänen mielestään aiheellinen. Yleensä vuokralainen myöntää, että kyllä tuo suurinpiirtein oikealta kuullostaa. Jos vuokralainen kiistää ja etenkin jos pystyy antamaan todisteita, että valitus on aiheeton, kerron vastineen isännöitsijälle (näin on käynyt yhden kerran). Kerron vuokralaiselle, että jos näitä tulee enemmän, olen joka kerta yhteydessä ja kun isännöitsijältä tulee kirjallinen varoitus, annan kirjallisen varoituksen sopimusehtojen rikkomisesta. Sitä seuraavasta isännöitsijältä tulevasta kirjallisesta varoituksesta puramme sopimuksen. Yhden kerran on sopimus purettu häiriöihin vedoten, vuokralainen muutti asunnosta pois sovitulla aikataululla ilman ongelmia.
• Vuokralainen valittaa naapurista tulevista häiriöistä. Ohjeistan häntä ottamaan häiriöiden ajat ylös ja jos hän pystyy, selvittämään mistä asunnosta häiriöt mahdollisesti tulevat. Olen yhteydessä isännöitsijään ja kerron asiasta ja sanon, että toimitan vuokralaisen antamat tarkemmat tiedot, jos häiriöt jatkuvat. Yleensä isännöitsijä on jo häiriöistä tietoinen muidenkin osakkaiden ilmoitusten perusteella. Näitä on ollut muistaakseni 3 kertaa. Yhden kerran häiriöit jatkuivat ja isännöitsijä ei tuntunut olevan kovin innokas asiaan puuttumaan, olin yhteydessä suoraan hallituksen puheenjohtajaan ja hän ilmeisesti kävi juttelemassa häiriöitä aiheuttaneen asukkaan kanssa ja sen jälkeen en ole vuokralaiselta valituksia saanut.
• Vuokralainen haluaa irtisanoa sopimuksen, jonka irtisanomisajan alkamista on rajoitettu. Pari kertaa vuokralainen on tarjonnut heti sovittua 1kk vuokraa vastaavaa sopimussakkoa, muut kerrat (ehkä 3?) hän on kysynyt, että voidaanko asiasta jotenkin neuvotella. Olen kertonut, että jos asuntoon löytyy uusi vuokralainen ilman, että meille tulee tyhjää kuukautta, ei sakkoa peritä. Yhtä kertaa lukuunottamatta uusi vuokralainen löytyi ja sakkoa ei peritty.
• Loppusiivous on tehty hutiloiden. Katson asunnon läpi vuokralaisen kanssa hänen poismuuttaessaan ja jos se on siivottu edes auttavasti, en ole alkanut riidellä asiasta. Minulla on autossa mukana siivousvälineet ja siivoan asunnon loppuun vartissa tai puolessa tunnissa, jos siellä on jotain. Ehkä alle 10 kertaa olen joutunut itse täydentämään siivousta. Olen miettinyt asian niin, että minulla menee omaa aikaa paljon vähemmän asian selvittämiseen, kun otan luutun kauniiseen käteeni ja alan touhuta. Toisaalta, jos vuokralainen on parin viimeisen vuoden aikana minulle bruttona maksanut 15te, niin kyllä sillä rahalla voin vähän rättiä heilutella. Toki jos isompaa siivousta tarvitaan, niin sitten kulut vähennetään vakuudesta, meillä näin on käynyt 2 kertaa. Yhden kerran vuokralainen ilmoitti, että hän jättää asunnon siivoamatta, koska joutuu muuttamaan niin kiireellä, siivouksen kulut voi vähentää vakuudesta, asunto oli kuitenkin sen verran siisti, että kävin sen äkkiä läpi omilla siivousvälineilläni puolessa tunnissa, enkä alkanut vakuudesta pidättää mitään.
• Vuokralainen on yhteydessä jokaisesta asiasta minuun. Yleensä tällainen vuokralainen on nuori ja asuu ensimmäistä kertaa yksin. Olisi kiva auttaa nuorta jokaisessa ongelmassa, mutta se johtaa siihen, että minä muutun nuorten vuokralaisten tukipuhelimeksi ja saan jatkossakin vastata kysymyksiin koko ajan. Eli jos ongelma on selvästi jonkun muun kuin minun, opastan asukasta soittamaan huoltoyhtiölle tai isännöitsijälle ja kysymään. Ja ei, en tiedä (Jope Ruonansuun äänellä "tiedän kyllä") mikä huoltoyhtiö talossa on, sen saa selville alakerran ilmoitustaululta, kuten myös isännöitsijänkin ja kaikki muut taloyhtiön kontaktit. Eli omatoimisuuteen kun opettaa, niin jatkossa asiat hoituvat ilman, että minun täytyy olla sentraali-santrana osapuolten välillä.
• Kodinkone ei toimi. Koska asuntomme ovat lähellä, käyn asunnolla katsomassa onko kone oikeasti rikki, tai saako sen takaisin toimintaan helposti. Astianpesukoneesta voi olla siivilät tukossa tai poistopumpussa roska. Jos kyse on siitä, näytän vuokralaiselle (jolle jo asuntoa vuokrattaessa näytin siivilöiden puhdistuksen) miten ongelma ratkeaa. Jos kone on oikeasti rikki, alan etsiä uutta korvaavaa laitetta tilalle, ja ilmoitan milloin viimeistään tuon korvaavan laitteen. Jos asuntoa hankkiessa on ilmeistä että joku kodinkone (yleensä jääkaappi tai apk) on elonsa ehtoopuolella, uusin sen (yleensä suhtellisen uudella käytetyllä laitteella) jo etukäteen.
• Voisiko vuokran maksupäivää siirtää? Joillain aloilla palkka maksetaan 10. tai 14. päivä, ja vuokralainen on vaihtanut tällaisiin hommiin. Olen aina sopinut vuokranmaksupäivän uusiksi, kun sitä on aina ehdottanut vuokralainen, joka on asiansa hoitanut siihenkin asti. Mitään ongelmia näistä ei ole ollut.
• Asuntoon tehdään putkiremontti, jonka aikana siinä on mahdollista asua. Olen remontista tiedottanut hyvin etukäteen ja jos vuokralainen on tahtonut remontin ajan asunnossa asua, hyvitämme 50% vuokrasta asumishaitan (vesikatkot ja ne päivät kun asunnossa oikeasti tehdään töitä) ajalta. Järjestely on onnistunut joka kerta (meillä on ollut 3 tällaista putkiremonttia). Olen pyytänyt vuokralaista itse pitämään kirjaa hyvitettävistä päivistä.