Sijoitusasunnon tunnusluvut

(Oletettu vuokra - vastike) * 12 / hankintahinta tuntuu olevan kaava, jonka välittäjä refleksinomaisesti naputtelee kännykkänsä laskimeen, jos kuulee ostajan harkitsevan asuntoa sijoitukseen. Lisäksi hän pystyy poikkeuksetta saamansa tuloksen perusteella kertomaan asunnon olevan loistava sijoitus. Kadehtin moista osaamista, sillä omat laskelmani eivät aina yksiselitteisesti osoita kaikkien asuntojen välttämättä olevan hyviä, edes oikeasti hyvienkään sijoitusasuntojen.

Tuottoprosentin pohjalta itsekin ostimme esimmäiset asuntomme. Vaikka olen matematiikkaa opiskellut nuorena miehenä ihan korkeakoulutasolla, niin häpeäkseni pitää tunnustaa, että vasta toisen asunnon jälkeen aloin todenteolla miettiä, että mitähän lukemia näistä asunnoista oikeasti kannattaisi laskea, jotta numeroiden pohjalta voisi edes jotain hyödyllistä päätellä. Meillä sijoitustoiminta painottui jo melko alkuvaiheessa kassavirran hankkimiseen, joten tajusin, että tuottoprosentti ei ole sen arvioinnissa kovin hyödyllinen numero. 

Kokemukseni ja sen pohjalta muodostettu käsitykseni summattuna... luvuista on loppujen lopuksi suhteellisen vähän iloa. Sijoituksen hyvyyden mittaamiseen tarvitaan paljon enemmän semmoista ei-eksaktia dataa, kuten vaikkapa paljonko asunnon remontoimiseen oikeasti menee rahaa (yleensä enemmän kuin mitä arvioit), millaisen ensivaikutelman taloyhtiö+asunto antavat, paljonko asunnosta voi pyytää vuokraa, ilman että vuokrattavuus olennaisesti kärsii, toimiiko taloyhtiö järkevästi vai onko se riitainen, vaihtuuko asunnossa vuokralainen usein (jostain syystä jota en itse ole tajunnut) ja saako autopaikkoja helposti. Tärkeintä on saada numerot oikein kirjanpidossa ja veroilmoituksessa. Nämä asuntokohtaiset tunnuslukutaulukot ovat kivaa puuhastelua, mutta ne toimivat paremmin olemassaolevan toiminnan dokumentointiin ja siitä oppimiseen, kuin uuden ennustamiseen.

What Every Real Estate Investor Needs to Know About Cash Flow... And 36 Other Key Financial Measures, Updated Edition on oikein hyvä opas kaikenlaisiin numeroihin, joita voi laskeskella. Kirja on muutenkin ihan hyvää luettavaa vaikka näkökulma on Yhdysvaltalainen. Kirjan saa tilattua sekä sähköisenä, että paperiversiona, eikä edes maksa paljoa.

Minä lasken seuraavat numerot, nämä saa helposti taulukkolaskennasta, kun tietää paljonko asunto maksaa, paljonko lainaa tarvitaan, mitä vuokraa asunnosta voisi olettaa saavansa ja mitkä ovat vastikkeet:

• Kuukausittainen tuotto euroina ennen veroja ja lainanhoitokuluja, tämän avulla voi verrata asunnon kykyä tuottaa konkreettista käteistä rahaa ja verrata sitä muihin asuntoihin. Lainanhoitokuluja ei tässä lasketa, kun eri asunnoissa voi olla eri määrä lainaa, eikä myöskään rahoitusvastiketta vähennetä, sillä se on tavallaan rahaa omistajan kukkarossa (korkojen osuus ei ole, mutta ne pitäisi erikseen isännöitsijältä selvittää), jos olettaa että asunnon myyntihinta pysyy vakiona. 
• Kuukausittainen kassavirta verojen ja lainanhoitokulujen jälkeen, eli (vuokra - hoitovastike - rahoitusvastike - lainan korot) - verot - lainan lyhennykset. Tämä luku riippuu tosi paljon rahoitusasteesta, lisäksi oletetaan että jos yhtiölainaa on, rahoitusvastikkeet on tuloutettu. Tämän luvun olisi hyvä olla suunnitellulla rahoitusasteella selkeästi plussan puolella, oma tavoite on, että asunnon pitäisi tuottaa ainakin reilu 100e kassavirtaa/kk. Velattoman asunnon kassavirta on Kuopion seudulla noin 300e/kk.
• Asunnon takaisinmaksuaika, kuinka kauan kestää saada asunnon myyntihinta takaisin kuukausittaisen kassavirran avulla. Siis myyntihinta (jonka verran olet itse laittanut rahaa asuntoon kiinni), ei velaton myyntihinta
• Cash-on-cash ennen ja jälkeen veroja, eli kuinka paljon asuntoon sijoittamamme käteinen euro tuottaa euroja vuodessa. Tämä luku vaihtelee kovasti riippuen asunnon rahoitusasteesta ja lasken luvut myös oletuksella, ettei lainaa olisikaan.
• Tuottoprosentti, eli tuo jutun alussa ollut perusluku. Se on aivan käyttökelpoinen samanlaisten alueiden samantyyppisten asuntojen keskinäisessa nopeassa vertailussa, mutta luku ei ole vertailukelpoinen eri-ikäisten tai kovin erihintaisten asuntojen kesken (esim keskusta vs lähiö) 

Velanhoitokulujen laskeminen taulukkolaskennassa

Sekä Excelissä ja Google Sheetsissä löytyy funktiot IPMT ja PPMT, joiden avulla voi laskea pääoman lyhennyksen ja koron osuuden kuukausittaiselle lainanlyhennykselle. Tämän avulla on helppo arvioida kuukausittainen kassavirta lainasumman, vuokran ja vastikkeiden pohjalta.

Hyvä sijoitus?

Hyvän sijoituksen tunnistaa kyllä ihan intuitiivisesti. Jos asunto pitää ostaa heti, kun siitä tulee hakuvahdista ilmoitus, olen todennäköisesti jossain muualla kuin tietokoneen ääressä, enkä pysty kovin laajoja laskemia tekemään. Tällöin arvioin äkkiä kuukausittaisen tuoton ja cash-on-cash tuottoprosentin ennen veroja. Ja ei niitäkään oikeastaan ei tarvitsisi. Kun kokemusta tiettyjen alueiden asunnoista kertyy, yhdellä vilkaisulla voi sanoa onko asunto hyvä, huono, vaiko hyvin huono sijoitus omista lähtökohdista mitattuna.

Minä katselen aina välillä kaikki Kuopiossa tarjolla olevat käytetyt kerrostaloasunnot, joiden hintaluokka on sama kuin omistamiemme asuntojen käypä hinta. Teen sitä ihan siksi, että minulla pysyy käsitys, millaisia asuntoja on tarjolla, miten arvioitu kunto vaikuttaa asunnon myyntihintaan ja mielessäni arvioin myös millaista vuokraa mistäkin asunnosta voisi saada. Tämä on oikeastaan ihan mielenkiinnosta tehtyä kuivaharjoittelua, joka auttaa sitten tunnistamaan hyvän sijoituksen, kun sellainen tulee kohdalle. Samaa teen myös vuokra-ilmoitusten suhteen, katselen mitä asunnoista pyydetään ja millaisia hintoja halutaan vuokrata -ilmoituksissa oltaisiin valmiita maksamaan.