Onks 500e paljo vai vähä? Eli mitähän näistä voisi pyytää vuokraa

Viisaat sanovat, että asuntokaupoissa voitto tehdään ostaessa, sen jälkeen vaikutusmahdollisuudet ovat aika rajalliset. Vuokra-asuntoihin pätee mielestäni sama. Remontilla pystyy vielä pelastamaan vuokrattavuutta, mutta tuotto ja kassavirta kyllä lukitaan melko pitkälti ostovaiheessa. Kassavirtaa voi myöhemmin tuunata erilaisilla rahoitusjärjestelyillä, mutta järkihintainen ostos mahdollistaa kilpailukykyisen vuokratason kassavirtatavoitteiden täyttyessä. Toinen tapa vaikuttaa tuottoon on tietysti vuokratason optimointi eli korottaminen. Mutta markkinataloudessa kun eletään, niin vuokraakaan ei voi nostaa aivan mielivaltaisesti.

En tunne vuokramarkkinoita tarkemmin kuin Kuopiossa ja Nurmeksessa, joten tässä kirjoittelen siitä näkökulmasta. 

Kuopio on kasvukeskus (ainakin väestöennusteen mukaan) ja täällä on paljon oppilaitoksia, kuten yliopisto, suuri ammattikorkeakoulu, pelastuskoulu, suuri ammattikoulu, lukioita, käsi- ja taideteollinen oppilaitos ja muita pienempiä kouluja. Opiskelijat tuottavat kysyntää vuokra-asunnoille montaa muuta vastaavankokoista kaupunkia enemmän. Meidän vuokralaisistamme opiskelijoita on kuitenkin vain noin neljäsosa. Opiskelijoiden luoma kysyntä tuntuu heinä-syyskuussa, muun osan vuotta asuntoa etsivät ovat enimmäkseen muussa elämäntilanteessa. Toki asuntojemme sijoittuminen lähiöihin varmasti vaikuttaa tähän, opiskelijat suosivat Keskustaa ja kouluja lähellä olevia alueita. Meillä on kolme keskusta-asuntoa ja yksi yliopiston läheltä Puijonlaaksosta. Näissä asunnoissa 3/4 vuokralaisesta on opiskelijoita.

Nurmeksen erityispiirre on se, että kaupungissa on pulaa hyväkuntoisista vuokra-asunnoista. Tarjonta on pitkälti alkuperäiskuntoisissa 70-luvun kerrostaloissa tai sitten vanhemmissa puutaloissa. Nurmes on pienehkö kaupunki, mutta siellä on muutama isompi yritys, paljon pk-yrityksiä ja suuri Riverian ammattikoulu sekä lukio, jotka vetävät  kaupunkiin uusia asukkaita. Kysyntää hyväkuntoisille vuokra-asunnoille siis on.

Ensimmäisessä asunnossamme pyysimme vuokraa kovin vähän, tasan 70e sen alle, mihin pyynnin nostimme ensimmäisen vuokralaisen muutettua pois 3 vuoden jälkeen (teimme 40e tasokorotuksen noin vuoden kohdalla kun tajusimme, että vuokra oli aivan liian pieni). Puolustukseksemme sanoisin, että asunnon myyjä oli pitänyt vielä 50e pienempää vuokraa, mutta hänellä ehkä näkemykset vuokratasosta olivat jostain männävuosilta, me vain ajattelimme ettei 24m2 yksiöistä voisi enempää pyytää, kun 32m2 yksiöistä pyydetään 550e ja ylöspäin. Pinta-ala ei kuitenkaan ole suoraan verrannollinen vuokraan. Toisestakin asunnostamme pyysimme ensin 50e pienempää vuokraa kuin nykyinen käypä taso on. Tässä asunnossa onneksi vaihtui vuokralainen kaksi kertaa vuoden välein, joten saimme korotettua vuokran käyvälle tasolle. Nyt asunnossa on asunut liki 3v sama asukas.

Tuolloin oli vielä kausi, jolloin kysyntä ylitti Kuopiossa tarjonnan, ja meihinkin iski lievä ahneus. Vuokrapyyntömme olivat aika kovia, olimme samalla tasolla kalleimpien vastaavien (tai vähän parempienkin) asuntojen kanssa. Tässä vaiheessa maksoimme asunnoista keskimäärin 50te, joten vuokraa oli saatava, jos mieli kassavirtatavoitteeseen päästä. Nyt kun hintataso on laskenut ja olemme oppineet löytämään edullisempia kohteita, kassavirtatavoitteet ylittyvät maltillisemmillakin pyynnöillä. Kun vuokramarkkinoilla tarjonta (erityisesti uusien yksiöiden lisääntyneen tuotannon takia) alkoi vastata kysyntää, ja ylittääkin sen jonain vuodenaikoina, huomasimme, että hintojemme on pakko joustaa. Syksyllä 2019 vaihtui kaikkiaan 9 vuokralaista, joista merkittävä osa muutti kaupungin sisällä toiseen asuntoon. Siinä kohtaa aloin todenteolla tutkia tarjontaa ja miettiä minkä verran vuokraa voisi pyytää, jos haluaisi pidentää keskimääräistä vuokrasuhteen pituutta. Panostimme entistäkin enemmän remontteihin ja laskimme vuokratasoa 15-20e/kk asuntoja uudelleen vuokratessamme. Noihin 9 asuntoon ei tullut yhtään tyhjää kuukautta, vaikka tuossa kohtaa meinasi vähän alkaa hirvittää, että mitenhän käy.

Vuokra-asuntojen tarjontaa kun seuraa, niin huomaa hajontaa olevan. Jotkut vuokranantajat ilmeisesti arvostavat helppoa vuokrattavuutta ja pitävät vuokrapyynnön selvästi alle keskimääräisen hinnan. Tai sitten asunto on velaton, eikä asiaa ole tullut ajateltua muutamaan vuoteen. Sitten näkee tosi kovia pyyntöjä, jotka saattavat toimia heinä-syyskuun kysyntäpiikissä, mutta hiljaisempina aikoina voi olla haastavaa löytää asuntoon vuokralaista, mutta ilmeisesti kuitenkin löytyy, koska kovia pyyntöjä näkee säännöllisesti.

Keskustassa esim näkee vanhoja yksiöitä vuokrattavan 490-620e/kk pyynneillä, keskihinta on jossain 550-570e/kk välillä. Uudet yksiöt ovat kalliimpia, niistä näkee pyydettävän selvästi yli 700e/kk paremmilta paikoilta, keskihinnan ollessa jossain 660-680e/kk tasolla. Parkkipaikan saaminen keskustassa on vaikeaa, tai paikka on todella kallis. Lähiöissä yksiöt ovat yleensä vähän isompia neliöiltään, parkkipaikkoja saa helposti ja asunnoissa on monesti astianpesukone ja paikka omalle pyykkikoneelle (keskustan vanhemmissa asunnoissa useinkaan ei ole). Vuokrataso on noin 460-570e/kk, joskus näkee kovempiakin pyyntöjä, mutta tuossa haarukassa hinnat liikkuvat, keskihinnan ollessa jossain 520-540e/kk. Kelan myöntämissä tuissa enimmäisvuokra Kuopiossa yhden hengen taloudelle on 540e/kk, joten se varmasti vaikuttaa tähän tasoon.

Lähiökaksioissa hintataso ei ole kovin paljon suurempi. Keskustassa vanhoissa ok kuntoisissa pikkukaksioissa (en seuraa tarkasti isompien kaksioiden vuokria keskustassa) vuokrat ovat 640-720e/kk ja uusissa n 100-150e/kk enemmän. Lähiöissä vanhemman kaksion vuokra on yleensä 600-670e/kk vähän pinta-alasta ja kunnosta riippue, eli ero yksiöön on yllättävän vähän, etenkin kun keskihinta on ehkä 630e tietämillä.

Yleensä asunnoissamme on ollut niin, että aluksi asunnon hankinnan jälkeen vuokralainen on vaihtunut jonkun kerran ja sitten asuntoon on löytynyt pitkäaikaisempi asukas, kun vuokratasoa on alennettu vähän. En tiedä onko tuo pitkäaikaisuus suoraa seurausta alennuksesta, mutta monessa asunnossa näin on kuitenkin tapahtunut.

Oikea vuokrataso on venyvä käsite, mutta itse tosiaan etenkin kaksiot vuokraan mieluummin hieman liian halvalla kuin kalliilla. Niihin uuden asukkaan etsiminen on isompi homma, ja jos vuokra on 20-30e/kk alempi kuin maksimi, otan mieluummin halvemman hinnan ja toivon, että vuokralainen pysyy asunnossa pidempään, kun vuokra ei tavattoman paljoa halpene asuntoa vaihtamalla. Yksiöistä voi pyytää vähän enemmän suhteessa maksimitasoon, sillä niiden kysyntä on parempaa.

Jos vuokranantaja ei tunne alueen vuokratasoa, kannattaa melkein pyytää neuvoa jossain vuokranantajaryhmässä tai palkata ensimmäisen vuokralaisen etsintään kokenut välittäjä, joka osaa kertoa alueen vuokratason hyvin tarkkaan. Itsekin voi koettaa hintaa asettaa kohdalleen, aika helposti kysyjien määrästä huomaa, onko vuokrapyyntö matala vai korkea.