Meillä osta ja pidä -koulukunnan asuntosijoittajilla on ajatus, että asuntoja ei myydä ikinä, vaan ihastellaan vain sohvalta tilin saldoa, kun vuokrarahat kuukausittain sinne napsuvat. Jos kävisi niin hyvin, että asunnon arvo nousisi (joko markkinoiden tai remonttien vaikutuksesta), niin tätä nousua käytettäisiin vakuutena uusien asuntojen rahoitukselle.
Arvonnousua ei kannattaisi realisoida, sillä asuntoa lihoiksi laitettaessa paikalle saapuu verottaja ja vie 30-34% saavutetusta voitosta valtion kassaan. Verottajan ajatus on, että siivu jonkinlaisesta summasta nyt on parempi kuin prosentuaalisesti sama siivu suuremmasta summasta tulevaisuudessa. Tämä aikaansaa sen, että Suomessa kassavirtasijoittaminen on verotuksellisesti edullisempaa, kuin aktiivisempi tapa, jossa asuntoja ostetaan ja myydään osana palettia. Arvonnousua realisioivia sijoittajia on, mutta varmasti nykyinen veromalli tätä toimintaa vähentää.
Olisi hienoa, jos asunnosta saadun voiton voisi sijoittaa uusiin asuntoihin ilman, että valtio vie välistä melkoista palasta. Siis että valtio vaatisi palansa piirakasta vasta, kun sijoittaja päättää itse sen syödä, eikä joka kerta, kun sijoittaja piirakkaansa leipoo vähän isommaksi. Osakemarkkinoillahan vastaava mekanismi on osakesäästötili, ja sen lisäksi vakuutuskuoret, joita käytettiin ihan pääministeritasolla.
Mitä nämä juttuni tarkoittavat ihan käytännössä? Jos ostan asunnon 100te hintaan, saan sen arvon kohoamaan 3 vuodessa 150te:n ja myyn sen pois, niin valtio vie vähintään 15,8te veroa, riippuen muista pääomatuloistani. Nyt voin sijoittaa jäljelle jäävät 134,2te uusiin asuntoihin ja jos niidenkin arvo kasvaa 50% 3 vuodessa, niin saan ne realisoidessani 201,3te - vero 21,6te = 179,7te. Eli minä olisin netonnut kaikkiaan 79,7te ja verottaja 15,8te+21,6te=37,4te. Tosin valtio olisi saanut siivunsa 2 erässä, 3v kohdalla ja 6v kohdalla. Minä olisin nauttinut myyntivoittopiirakkaani kermavaahdon kera vasta 6v päästä. 50% arvonnousu on aika kova oletus, mutta käytetään nyt sitä tässä, jotta saadaan selkeät numerot laskelmiin.
Jos veronmaksua olisi mahdollista viivästyttää sijoittajan piirakansyöntiin saakka, tilanne olisi seuraava: 100te asunnon arvo olisi noussut 150te:n. Ne sijoitettaisiin uudelleen, ja 3v aikana 50% nousu olisi nostanut myyntihinnan 225e. 125te voitosta verottaja saisi 41,3te ja sijoittaja 83,7te. Molemmille pelureille tulisi hieman enemmän piirakkaa syötäväksi ja vain siksi, että verottaja malttoi odottaa omaa palastaan 3v pidempään. Toki, jos vuosien 3-6 välillä kiinteistöjen arvot romahtaisivat, verottajakin ottaisi sitten takkiin yhdessä sijoittajan kanssa.
USA:ssa lainsäätäjät ovat miettineet asiaa ja päätyneet ajatukseen, että sijoittajat keskimäärin saavat rahoille paremman tuoton, kuin valtio. Joten verokarhun kannattaa matkustaa reppuselässä aina siihen asti, kunnes sijoittaja voittojaan kotiuttaa. Siellä on käytössä systeemi nimelta 1031 exchange. Jos kiinteistöomaisuutta myy, voi tietyn aikaikkunan sisällä sijoittaa rahat uudestaan vastaavaan omaisuuslajiin ilman, että myyntivoitosta joutuu veroja maksamaan. Hommaan liittyy joukko kaikenlaisia ehtoja, mutta perusperiaate on tämä.
Me varmasti olisimme koettaneet tiettyjä asuntojamme myydä, jos verokohtelu mahdollistaisi Yhdysvaltain mallin mukaan uudelleensijoittamisen ilman veroseuraumuksia. Käytännössä niissä kohteissa, joissa arvonnousu kannustaisi myymään, myyntivoitot olisivat luokkaa 10-25te, eli ihan sievoinen summa, vaan verojen jälkeen käteen ei jää kuin 7-15te. Mikä on noin 2-4v vuokratuotto asunnosta verojen jälkeen. Eli pitäisi löytää todella hyvin tuottavia kohteita tilalle, jotta tähän kannattaisi lähteä, kun vaihtoehtona on nauttia passiivisesta tulosta ja sitä sitten sijoittaa takaisin asuntoihin vähän hitaampaan tahtiin. Asuntoja kun kuitenkin on jo sen verran, että niistä sijoitusvaroja kertyy ihan hyvin. Tässä kappaleessa ehkä parhaiten kiteytyy oma ajatusmaailmani, kun ostan asunnon ja remontoin sen, en ajattele saavani remontoitua asuntoa, vaan 5-5.5te vuodessa hamaan tappiin saakka viivan alle ennen veroja ja rahoituskuluja.
Meillä on myös putkiremontoituja asuntoja, joissa arvonnousu olisi isompi, kun niihin on maksettu tuloutetut remonttihankeosuudet. 1031 exchange aiheuttaisi sen, että maksuista saatua veroetua ei menetettäisi uudelleensijoittaessa, mikä kannustaisi myymään näitä parempikuntoisia asuntoja takaisin omistusasunnoiksi, ja etsimään huonompikuntoisia asuntoja tilalle.
Jos asuntoja flippaa, niin myyntivoitot ovat toivottavasti isompia, kuin meillä. Kuvittelisin, että flippaajat olisivat vielä kaltaistamme osta ja pidä -sijoittajaa innokkaampi saamaan 1031 exchangea vastaavan mekanismin asunto- ja kiinteistökauppoihin.
Comments
Post a Comment