Asuntojen myyntihinnat ovat aika erikoinen juttu. Liki samanlaisesta 70-luvun lähiöasunnosta voidaan Kuopiossa tällä hetkellä pyytää 35te tai 75te, toki kalliimpi on yleensä siistimmässä kunnossa, mutta kylppäriä lukuunottamatta kyseessä on vain pinnallinen ero. Lopullinen toteutuva kauppahinta saattaa alkaa jopa kakkosella. Avoimista tilastoista näkee, että noita hintahaarukan yläpään asuntoja ei juuri liiku.
Asuntojen hintapyynnöt siis vaihtelevat rajusti. Jotkut puhuvat hinnoitteluvirheestä, markkinan epäoptimaalisesta käytöksestä tai jostain muusta hienosta ilmiöstä, jonka selitystä en jaksanut kuunnella loppuun asti. Mutta asuntokauppaa eivät käy yleensä ekonomistit tai taloustieteen tohtorit (ainakaan minun kanssani), joten olen kehitellyt oman teoriani, joka selittää hintojen vaihteluvälin alapään näillä syillä:
- Kiire - asunnosta pitää päästä pian eroon, avioeron tai muun elämäntilanteen muutoksen takia, esim. jos asunnossa pitkään asunut vanhempi omistaja on siirtymässä hoitokotiin. Tällöin asunnosta pitäisi päästä eroon, ja jos lainat on jo lyhennetty kokonaan tai suurilta osin, voi asunnon nopea myynti olla olennaisempaa kuin se, saadaanko siitä voittoa tai edes paras mahdollinen markkinahinta, jos se edellyttäisi muutaman kuukauden odottelua.
- "Ei oo penniäkään kii" -ajattelu - asunto on saatu perintönä tai esim pappa betalar -rahoituksella, jolloin siinä ei ole omaa rahaa penniäkään kiinni, mutta mielessä jo olisi monta kiinnostavaa käyttökohdetta ylimääräiselle 35te:lle, vaikka se ei aivan paras hinta asunnosta olisikaan. Perintöasunto on vielä monesti useamman osakkaan kuolinpesän hallussa, ja yksi tai useampi osakas ei halua osallistua asunnon kustannusten hoitoon, saati alkaa kantaa vastuuta esim asunnon vuokraamisesta. Myös perintöverot painavat mahdollisesti päälle, joten asunto olisi hyvä pistää lihoiksi pian. Jos kuolinpesässä on useampi osakas, muutaman tonnin pudotus hinnassa tuntuu aika vähän per osakas.
- Taloudellinen ahdinko - ei ole enää mahdollista pitää asuntoa esimerkiksi putkiremontin jälkeen rahoitusvastikkeen noustua. Jos asunto on hankittu pitkän aikaa sitten, sen voi myydä edullisesti, ilman että tulee myyntitappiota, tappion tekeminen on ihmiselle usein vaikea niellä. Siksi halvalla voi myydä jos on ostanut halvalla, tai saanut asunnon esim perintönä.
- Asunnonvälittäjä, joka tuntee markkinan ja osaa kertoa hintatason, jolla voi saada nopeat kaupat - välittäjä tietää että asunto saattaa mennä kaupaksi hintaan X, mutta ei juurikaan sen yli, ei edes tuurilla. Hän osaa vakuuttaa myyjän siitä, että kovalla hintapyynnöllä asunto istuu myynnissä ikuisesti, ja että kaikki jotka ovat ostaneet asuntoja keskimääräiseen hintaan 70-luvun lähiostä Kuopiossa vuosina 2010-2015 todennäköisesti tekevät tappiota myydessään 2022
Yksityinen asunnon myyjä poikkeuksetta pyytää asunnostaan ihan liikaa, koska hän haluaa lähes saman hinnan, tai mieluummin yli, jonka hän itse asunnosta maksoi sen ostaessaan. Mahdollisesti vielä tehdyt pintaremontit nostavat käsitystä käyvästä hinnasta, mutta 200e maalia ja 500e laminaattia ei nosta asunnon hintaa 10te, vaikka flippausohjelmassa tehtiinkin kymppitonnien voitot viikossa. Kuopion 70-luvun lähiöissä hintakehitys on ollut todellisuudessa persneton puolella jo pitkään. Etenkin 2010-2013 asuntolainojen korkojen laskiessa näistä asunnoista maksettiin ihan liikaa. Silloin lähiökaksion kauppahinnat olivat 75-95te, nykyään 30-60te, keskihinta ehkä jossain 45-50te paikkeilla.
Olen ostanut pari asunto-osaketta ja yhden kiinteistön suoraan omistajalta ja yhden kerran saanut neuvoteltua kaupat, jotka kariutuivat myyjän ongelmiin. Muuten asuntomme on ostettu välittäjiltä. Ihan jo siitä syystä, että yksityisillä hintapyynnöt ovat melkein aina täysin poskettomia.
Ostamme asuntoja oikeastaan kahdella mallilla:
Ostetaan heti, kun edullinen asunto tulee myyntiin. Siis oikeasti samantien, kun hakuvahtiin tulee ilmoitus. Nopea pitää olla, sillä joku toinen logiikallani toimiva saattaa huomata kiinnostavan asunnon ja viedä sen. Tuntuu kuitenkin, että olemme yleensä ensimmäinen yhteydenottaja näissä, ja muut tulevat päivän tai pari perässä. Näissä tilanteissa tarjoamme yleensä joko suoraan pyyntihintaa, tai jos asunto ei ole keskustasta tai muuten hyvin houkutteleva suuremmalle ostajajoukolle, tarjoamme vähän pyyntihinnan alle, mutta vain sen verran, että myyjän on helppo siihen suostua.
Toinen vaihtoehto on sitten odottaa viikkoja tai kuukausia kun asunto ei mene kaupaksi ja pyyntihintaa tarkastetaan alaspäin parikin kertaa. Tällaisessa tilanteessa on mahdollista saada tingittyä varsin paljon, etenkin jos myyjänä on kuolinpesä. Osa pesän osakkaista alkaa olla jo todella motivoitunut saamaan asunnon pois käsistään. Näissä käy usein niin, että asunnosta on joku tarjonnut jotain, mutta tarjous on hylätty siinä uskossa, että parempiakin on tulossa. Olen ostanut useamman asunnon selvästi alle parhaan siitä tarjotun hinnan, kun aika on tehnyt tehtävänsä. Näissä tilanteissa tinkavaraa on ollut hinnassa jopa 13te, mikä on aika paljon, kun huomioi, että katsemme kuitenkin edullisimpia tarjolla olevia asuntoja.
Olen huomannut, että viimeisen puolen vuoden aikana Kuopiossa on selvästi kysyntä lisääntynyt näille edullisille heikkokuntoisille asunnoille, joita rasittavat tulevat remontit. Ilmeisesti muutkin asuntosijoittajat ovat siirtyneet tähän budjettiluokkaan uudiskohteista ja keskustayksiöistä, ja valmistautuneet laittamaan jalkaan ostohousujen lisäksi remonttihousut.
Comments
Post a Comment