Ensimmäisen asunnon ostosta oli kulunut reilu 6kk, kun kävimme katsomassa vähän ylihintaista yksiötä Niiralasta (heti keskustan kyljessä oleva alue, jos et tunne Kuopiota). Asunto ei ollut mennyt kaupaksi, ja arvelimme että siitä voisi koettaa tarjota alle pyyntihinnan. Asunto oli ok kunnossa, eikä se tarvinnut remonttia, vaikkakin kylpyhuone oli alkuperäinen vm 1968 vannallinen ja keittiökin jostain 90-luvulta.
Kysyimme arviota ensimmäisen 67te hintaan ostamamme asunnon käyvästä arvosta ja saimme välittäjältä sähköpostilla hinnaksi 80te. Tämän kiikutimme pankkiin, jossa luvattiin että voimme käyttää arvonnousua vakuutena seuraavaan asuntoon, lainakin oli vähän lyhentynyt, joten siitä saatiin myös lisävakuutta uuteen asuntoon. Lainan lisäksi tarvittiin jokunen tonni käteistä, joka saatiinkin kasaan, mutta säästötili meni nollille, eikä käyttötileillekään jäänyt mainittavasti rahaa. Likvideetti oli nollissa vaikka taseeseen saatiinkin toinen asunto.
Lopulta pyyntihinnasta tippui 4500e ja mielestämme teimme hyvät kaupat 70te hintaan. No emme tehneet, sillä suuresta lainaosuudesta ja vähän alakanttiin olevasta vuokrasta johtuen asunto oli liki 100e/kk kassavirtanegatiivinen. Lisäksi hinta oli korkeintaan keskitasoa ottaen huomioon, että kyseessä oli pieni yhtiö ja taloon ei oltu tehty isompia remontteja ikkunoita ja kattoa lukuunottamatta. Negatiivinen kassavirta puraisi persiestä ihan kunnolla ja monta kuukautta elettiin kädestä suuhun, kun säästötilikin tähän tyhjennettiin. Siinä kohtaa tuntui, että tämä asuntosijoittaminen on aika surkeaa puuhaa, vaan kun lainat oli nostettu ja rahojaan ei irti saa, niin pakko on vaan jatkaa. Metsäkonemiehen viisaus oppimisesta ja pankkilainasta alkoi realisoitua todenteolla.
Nyttemmin vuokraa on nostettu (asunnolta on yliopistolle alle 1km ja torille saman verran) ja asunto menee vuokralle kovemmallakin hinnalla hyvin. Asunto on tällä hetkellä velaton, joten siitä jää ennen veroja noin 450e/kk kassavirta ja verojen jälkeenkin yli 300e. Palaan näihin lainoitteluasioihin vielä myöhemmin, järkevästi lainojen kanssa pelaamalla saa osan asunnoista lainattomaksi yllättävänkin äkkiä.
Talossa viemärit on nyt sukitettu ja käyttövesiputket uusitaan muutaman vuoden päästä, tällä hetkellä niiden kunto on kartoituksen mukaan vielä riittävä. Tiedän, koska olen tämänkin talon hallituksessa. Eli sijoituksena asunto alkaa olla ihan hyvä.
Asunnon meille myynyt pariskunta oli sen ostanut 58te:lla noin 12 vuotta aikaisemmin, se selvisi vanhoja yhtiökokousten pöytäkirjoja lukemalla, sillä asunto oli alunperin ns talonmiehen asunto, jonka taloyhtiö möi.
Mitä opin tästä asunnosta:
- Jos meinaa lainoittaa liki 100% pitää olla kassavirran kanssa todella tarkkana. Tämä tarkoittaa kuopion vuokrilla sitä, että asunnosta ei voi maksaa hirveästi yli 50-60te. Mikä puolestaan tarkoittaa sitä, että pitää suunnata katsettaan keskustan ulkopuolelle
- Päädyin hallitukseen, ja huomasin että pienessä yhtiössä voi olla monenlaista murhetta, jos osakkaiden välit ovat vuosien mittaan hieroutuneet vereslihalle. Isännöitsijä ei enää kestänyt talon vänkäyksiä ja vei mukanaan myös huoltofirman. Sainkin tilaisuuden vetää tarjouskierroksen isännöinnistä ja talohuollosta ja opin aika paljon hintatasosta ja -eroista eri huoltoyhtiöiden välillä. Talo on kaupungin vuokratontilla, ja tällä alueella on uusittu viime vuosina vuokrasopimuksia, jolloin vuokrat ovat nousseet 2-3 kertaisiksi. Kun kilpailutettiin isännöinti ja kiinteistöhuolto ja kävi niin onnellisesti, että kun ne saatiin edullisemmin, se kompensoi noussutta tonttivuokraa, eikä vastikkeita tarvinnut merkittävästi tarvinnut nostaa
Comments
Post a Comment