Löysin pyyntihinnaltaan 40te asunnon talosta jossa putkiremontti ja mittava piha-alueen saneeraus oli juuri alkamassa. Remontti oli kustannukseltaan noin 840e/m2 tässä asunnossa. Kustannukset oli jyvitetty osakkeilla ja tässä talossa pienillä asunnoilla oli osakkeita suhteessa pinta-alaan enemmän kuin isoilla. Tämä on oikeasti reilu tapa, sillä jokaisessa asunnossa on 1 kylpyhuone, olipa kyse yksiöstä tai 4h+k asunnosta. Putkiremontti tehtiin kokonaan uusivalla menetelmällä ja se tulisi nostamaan vastikkeita merkittävästi. Talossa ei voisi asua remontin aikana huhti-syyskuussa 2020.
Myyjänä oli vanhainkotiin muuttaneen asukkaan lapset, joilla oli kiire päästä asunnosta eroon ennen remonttia. Asunto oli täysin alkuperäisessä kunnossaan ja sama omistaja oli asunut talossa yli 25 vuotta. Tiesin että tässä tilanteessa ostajia olisi todella vähän, sillä Kuopiossa , kuten muuallakin kasvukeskuksissa, on ollut viimeiset 5 vuotta todella vahva rakennusbuumi ja suurin osa asuntosijoittajista ostaa uustuotantoa, josta asunnon saa näennäesesti edullisesti suuren yhtiölainan ja lyhennysvapaan ansiosta. Tarjosin asunnosta huomattavasti alle 30te ja hintaa tingittiin tuhat euroa ylöspäin. Kaupat tehtiin helmikuussa. Koska vuonna 2019 ei oltu uusia asuntoja osteltu, oli positiivinen kassavirta tehnyt työtä puolestamme ja ostimme tämän asunnon käteisellä. Omista säästöistä pistimme jonkun tonnin, mutta suurin osa rahoista tuli muiden asuntojen tuotoista.
Koetimme etsiä asuntoon vuokralaista kuukaudeksi, lähinnä siitä syystä, että vastikkeita ei saa vähentää, ellei asuntoa tarjota aktiivisesti vuokralle. No vuokralaista ei löytynyt, ja unohdimme asunnon syyskuuhun asti.
Kun putkiremontti valmistui, löysimme vuokralaisen, jolle sopi, että asuntoon tehdään keittiö- ja pintaremontti hänen siinä asuessaan. Purimme vanhan keittiön ja asunnon kaikki pinnat. Muovimatto jätettiin uuden vinyylilattian alle, koska se oli hyväkuntoinen ja mittarilla mitaten kuiva. Tämä ratkaisu on vähän riskialtis ja tämä olikin viimeinen kerta kun matto jätettiin vinyylin tai laminaatin alle.
Keittiö ostettiin Ikeasta ja asensin sen itse. Vaatekaappien ovet maalattiin, lattiaan pistettiin vinyylilankku ja kaikki seinät sekä katot maalattiin. Kun kylppäri oli putkiremontissa uusittu, asunnosta tuli täysin uutta vastaava. Ainoa miinus siinä on, että talossa ei asunnoissa ole parvekkeita.
Remontikin kulut olivat noin 4te johtuen siitä, että vinyyli oli noin 400e kalliimpi kuin vastaava laminaatti ja keittiö oli sen verran iso, että kaikkineen sen hinnaksi tuli aika tarkkaan 3te.
Asunto meni vuokralle hyvällä vuokralla ja vaikka yhtiölainaa on reilu 30te kassavirta on oikein hyvä johtuen siitä, että muuta lainaa asuntoon ei kohdistu. Samanlainen asunto vanhemmalla keittiöllä myytiin äskettäin talosta 78te hintaan.
Mitä opin asunnosta:
- Halvalla voi saada, jos on valmis siihen että asuntoon tulee pian iso remontti
- Riittävän halpa hinta mahdollistaa suhteellisen kalliin remontin siirtymisen neliöhintaan. Jos vastaavan asunnon olisi ostanut 50te hintaan 3-5v sitten, ei käypä arvo olisi noussut remontin hinnan verran
- Nuhruisesta asunnosta tuli todella hieno
Comments
Post a Comment