Pintaremontti budjetilla

Asuntosijoittamiseemme kuuluu olennaisena osana kohtuuhintaiset, itsetehdyt remontit. Kirjoittelen niistä muutaman jutun.

Kerrostaloasunnon remontointi on siitä kiitollista hommaa, että suurin osa töistä on kohtuullisen helppoja ja ne oppii tekemällä ja peruuttamattomia virheitä ei yleensä synny, kunhan et vaurioita vesiputkia tai vesikalusteita. Youtubesta löytyy ohjevideoita ihan jokaisesta hommasta ja etenkin maalaukseen liittyviin kysymyksiin saa myös Tikkurilan asiakastuesta asiantuntevia ohjeita.

Vieraalla teetettynä remontit tulevat yleensä niin hintaviksi, ettei niihin ole taloudellisesti kannattavaa ryhtyä edullisissa asunnoissa, jos haluaa asunnolle sijoitustoiminnan kannalta merkittävää arvonnousua. Toki jos olet siinä onnellisessa asemassa, että pääomaa on saatavilla ilman lisävakuuksia ja tuotossa joku prosentti alaspäin ei vielä venettä kaada, niin sitten remontit voi teettää rahalla.

Pitää muistaa myös, että kun lainanlyhennykset ja vastikemaksut alkavat juosta, motivaatio remontin valmiiksi saamiseksi kasvaa kummasti. Itse pidän tätä hyvänä asiana, jotain toista asia saattaa stressata.

Kodinkoneita ei yleensä kannata ostaa uutena, ellei ole ihan ehdoton deadline tai jossain tosi hyvät alennukset. Gigantin tai Powerin outletista saattaa löytää toisinaan kuitenkin aika halvalla tarpeellista tavaraa. Käytettyjä hyväkuntoisia koneita saa, kun jaksaa vaan tori.fi:tä selata. Joskus oikean koneen löytymiseen voi mennä parikin viikkoa, ja aina aikaa ei ole. Asuntosijoittaja ei voi vähentää arvonlisäveroja, vaikka tekisi sijoitustoimintaa osakeyhtiön kautta (asuntojen vuokraus ei ole arvonlisäverollista liikentoimintaa), joten uutta ostaessa ei saa hyötyä vähennettävästä alvista.

Rakennusmateriaalit kannattaa ostaa tarjouksista tai sitten jos remontteja tekee paljon, keskittää lattiamateriaali ja maaliostot yhteen paikkaan, ja ostaa pientarvikkeet sitten esim halpisrautakaupoista. Myös tori.fi:stä saattaa materiaaleja löytää, mutta harvemmin. Samoja värejä ja materiaaleja kannattaa suosia eri asunnoissa, tällöin edellisesta remontista yli jääneet maalit ja lattiatarpeet voi käyttää osana seuraavaa remonttia. Etenkin maaleja voi saada halvemmalla, jos ostaa monta 18 litran pönttöä kerralla.

Meidän suosimamme sävyt ovat perus maalarinvalkea ja vaaleanharmaa 'Laasti'. Joskus välitilan laattoja tai kaapin ovia on maalattu tumman harmaan sävyllä 'Kontiainen'. Lattiassa on yleensä vaalean harmaa tai vaalea tammi sävyinen puukuvioinen materiaali. Tällainen perus harmaa/valkea on siitä hyvä värimaailma, ettei se riitele minkään värisen sisustuksen kanssa vaikka aika laimea onkin.

Maalaamista kannattaa harjoitella, jotta lopputulos olisi hyvä, ja pohjamaalien käyttöön kannattaa totutella. Röpelökattoja voi yleensä maalata itse, mutta ihan lonkalta hommaan ei kannata ryhtyä, vaan etsiä työohjeita. Huonolla tuurilla ja väärällä tekniikalla ruiskupinta karisee märkänä irti katosta. Myös tartuntapohjamaalit ovat tärkeitä, kun maalataan muuta kuin tasoitettua tai jo aikaisemmin maalattua pintaa.

Maalaamiseen liittyy monesti tasoitetyöt. Hyvännäköinen maalipinta ei synny huonolle alustalle. Tasoitetyöt ovat olennaisia, jos mielii saada virheetöntä (tai edes vähävirheistä) seinää aikaisemmin maalaamattomalle betonille tai karkeasti tasoitetulle alustalle, jota usein tapetin alta paljastuu. Telattavat tasoitteet helpoittavat tätä työtä. Ohjevideoita löytyy, mutta yhdellä tasoituksella ja hionnalla et hyvää pintaa saa, kuin pitkän harjoittelun jälkeen. Minulta se ei onnistu yleensä vieläkään, mutta koko ajan paikkailuhommat vähenevät. Ehkä sitten kun on se tavoitteeni 40 asuntoa kasassa, olen homman oppinut.

Tapetointi ei ole erityisen hankalaa, mutta on viisasta tehdä sitä kaverin kanssa. Tapetointihan on joskus  nopeampaa ja helpompaa kuin tasoitus ja maalaus huonolle pinnalle. Me tapetoimme todella vähän, joten minulla ei ole hommaan sellaista rutiinia, että tietäisin saavani yksin hyvän jäljen. Tapetointia teemme vain, jos seinäpinta olisi hyvin huono tai vanhasta tapetista löytyisi asbestia, eikä sitä voisi poistaa seinän maalausta varten. Ammattilainenhan heittelee tapettivuodat seinään yksin ja saumoja ei erota paljalla silmällä. Mutta kannattaa hyväksyä, että suurin osa meistä ei sellaiseen kykene.

Vinyylilankkua on helppoa ja nopeaa laittaa lattiaan. Edullisimmat vinyylilankut yhdessä askeläänieristeen kanssa maksavat noin 20e/m2. Laminaatti on edullisempaa, laadukas 8mm laminaatti maksaa noin 10-11e/m2 tingittynä. Joskus tarjouksesta voi saada tätä halvemmallakin, mutta silloin kuosit ovat monesti jotain vähemmän haluttuja. Ohuisiin KL 31 laminaatteihin ei kannata sekaatua, vaikka niitä tarjouksesta voi saada liki vitosella neliö. Laminaatin alle askeläänieriste on muutamia kymmeniä senttejä neliöltä. Laminaattia on vinyyliä hankalampi työstää, itse käytän pistosahaa kaikkiin katkaisuihin ja palojen muotoiluihin, laminaattileikkuri tekee röpelöisen sauman ja en osaa sillä yhtä tarkasti leikata, vaikka se onkin pistosahaa nopeampi. Lattian asentamisesta löytyy ohjeita valtavasti.