Olimme saaneet toisen asunnon aiheuttaman kassakriisin aisoihin ja ajatus kolmannesta asunnosta alkoi siinnellä haaveissa. Toki nyt realiteetit olivat sen verran kirkastuneet, että ymmärsimme, että asunto pitäisi ostaa halvalla, ja silti siitä pitäisi saada kohtuulista vuokraa. Päättelin, että halpa tarkoittaa Kuopiossa 70-luvun peruslähiöitä ja niissä alkuperäiskuntoisia tai muuten haasteellisia asuntoja. Hyvä vuokra taasen tarkoittaa hyväkuntoista asuntoa. Siitä sitten alkoi ajatus sikiämään.
Kahden aiemman asunnon lainat olivat lyhentyneet joitain tuhansia euroja ja taisimme saada toisen asunnon vakuusarvoa vähän nostettuakin ja siten lisävakuutta uuteen lainaan. Vähän oli myös säästetty.
Löysimme hieman alle 4km päästä keskustasta alkuperäiskuntoisen yksiön, jossa oli kuitenkin 3v aikaisemmin remontoitu kylpyhuone. Asuntoa möi edunvalvonnassa oleva vanhempi ihminen, joka oli siirtymässä hoitokotiin. Yksiöstä saatiin sovittua kaupat hieman alle 50te hintaan. Siinä oli oma piha ja se oli muutenkin varsin kiva maan tasolla oleva asunto. Pinnat ja keittiö olivat kuitenkin alkuperäisiä 70-luvulta.
Aloimme etsiä asuntoon vuokralaista, sillä remonttikustannuksia ei voi vähentää vuokratulosta, ellei asuntoa ole vuokrattu silloin kuin remonttia tehdään. Asunto menikin vuokralle, koska oltiin heinäkuussa, jolloin kysyntä oli jo kova uusien opiskelijoiden etsiessä asuntoa. Vuokralainen muutti tavaransa asuntoon ja sovimme, että aloitamme remontin, kun hän on poissa asunnosta pari viikkoa kesälomalla.
Keittiö ostettiin Ikealta luottokortilla ja kodinkoneet keräsin käytettyinä tori.fi:stä, paitsi integroitu jääkaappi ostettiin uutena myös Ikealta, kun siitä oli tarjous. Seiniltä poistettiin vanhat tapetit ja ne maalattiin ja yksi seinä tapetoitiin alesta löytyneellä tapetilla. En ollut ennen Ikean keittiötä asentanut, mutta kun Ikean sarjakuvaoppaita tavasi, niin kyllähän sen seinälle sai. Asunnosta tuli oikein siisti, kun keittokomeron ja olohuoneen väliltä purettiin vielä seinä pois. Eteisen vaatekaappeihin vaihdettiin tori.fi:stä löytyneet peililiukuovet. Pihalle laitettiin uusi laatoitus.
Kaiken kaikkiaan asunnosta tuli n. 3.5te kustannuksella erittäin siisti ja se on ollut todella helppo vuokrata hyvän kuntonsa vuoksi.
Remontin ansiosta saimme asunnosta noin 12te ostohintaa isomman kirjallisen arvion välittäjältä. Tätä vastaan olisi hyvä lainata seuraavaan asuntoon.
Pienemmän hankintahintansa vuoksi lainanhoitokulut olivat pienemmät ja asunto jäi kassavirraltaan positiivikseksi verojen ja lainanhoitokulujen jälkeen noin 100e/kk. Nyt kun myyntihinnassa ollut ikkunaremontin velkaosuuden rahoitusvastike on maksettu loppuun, asunnosta jää 133e/kk positiivista kassavirtaa ja sille on jyvitetty n. 46te edestä sijoituslainojamme.
Mitä tästä asunnosta opin:
- Halvempi hinta -> parempi kassavirta. Vaikka asia ei ole vaikea, piti se opetella kantapään kautta
- Sweat equity termi löytyy lähes kaikista englanninkielisistä asuntosijoitusoppaista. Tässä saatiin hikoilemalla (ihan kirjaimellisesti, minulla on aina paita märkä, kun puuhaan jotain) vapaata vakuutta ihan hyvä summa
- Heikompaa sijaintia voi kompensoida asunnon hyvällä kunnolla ja varustelulla. Hyvä asunto lähiöstä voi mennä vuokralle lähes yhtä hyvin kuin keskustasta
- Löysin myös hyvän sähkömiehen, joka on käynyt tekemässä keittiön sähköjen muutoksia muihinkin asuntoihimme
- Jälkikäteen luulen, että asunnon olisi voinut saada 2-3te edullisemminkin, mutta tuossa vaiheessa hinta tuntui halvalta, etenkin kun kylpyhuone oli uutta vastaavassa kunnossa ja sellainen remontti maksaa helposti 10te. Nythän vanhojen lähiöasuntojen hinnat ovat tulleet jonkun verran alaspäin Kuopiossa, ja vastaavanlaisen yksiön voisi tänään saada n 45te hintaan, jos vain sellaisia tulisi myyntiin
- Juuri ostetun asunnon remontoinnissa pitää olla tarkkana, jos haluaa saada remonttikulun vähennettyä vuokratulosta. Jos asunnon remontoi ennen kuin se on vuokrattu, vuokrakulut lisätään hankintahintaan ja ne voi vähentää myyntihinnasta. Mikä on todella surkea diili, jos on tarkoitus pitää asuntoa ikuisesti, tai ainakin hyvin kauan
- Kun myyjänä on edunvalvonta, myyntiprosessi voi kestää. 2020 se kesti vielä pidempään, kun digi- ja väestövirasto siirtyi vastaamaan edunvalvonnasta ja siellä on valtava ruuhka
Comments
Post a Comment