Tiedustelin ehkä 15 vuotta sitten eräältä metsäkoneyrittäjältä, miten vaikeaa modernia metsäkonetta on oppia käyttämään. "Sen verran on pankista lainaa, että yllättävän helposti sen oppii", oli vastaus. Minusta se oli hieno ajatus, ja sitä olen noudattanut näissä asuntosijoituksissammekin.
Meille oli kertynyt jonkun verran säästöjä ja saimme jonkun tonnin vuosibonuksia, jonka jälkeen päätimme säästää omarahoitusosuuden ensimmäiseen sijoitusasuntoon. Se kesti aika pitkään ja tajusimme, että kovin hintavaa asuntoa emme saa ostettua. Saimme kuitenkin pankista lainalupausta mielestämme riittävästi, ja aloimme etsiä sopivaa sijoituskohdetta.
Kävimme katsomassa asuntoja Kuopion keskustassa, koska olimme lukeneet, että keskustayksiöt ovat hyvä sijoituskohde. Pian huomasin, että asia ei ole aivan näin yksioikoinen. Jonkun OK kohteen voi löytää, mutta siitä on muita aloittelevia tai sitten rikkaampia sijoittajia tarjoamassa ja hinta nousee tasolle, jolla asunto ei ole enää edes keskinkertainen sijoitus. Tässä vaiheessa emme sitä tosin tajunneet, vaan innoissamme kävimme läpi tarjontaa. Onneksi emme menestyneet tarjouskilpailuissa, sillä jos olisimme ostaneet 90-100te asunnon, joita keskustassa halvimmillaan oli tarjolla, sitä ei olisi mitenkään saanut kassavirtapositiiviseksi ja se olisi käytännössä estänyt asuntojen määrän kasvattamisen.
Sitten sattui onnenpotku. Huonokuntoinen pieni 24m2 yksiö tuli myyntiin putkiremonttiin lähivuosina menevästä yhtiöstä ja hintapyyntö oli melko alhainen, 67te. Ensimmäinen näyttö olisi ollut parin päivän päästä, mutta soitimme välittäjälle ja vaadimme, että pääsemme katsomaan asuntoa heti. Välittäjällä oli joku toinen näyttö lähistöllä ja hän lupasi samalla vaivalla käydä näyttämässä myös tätä. Tarjosimme pyyntihinnan, ja myyjä hyväksyi tarjouksen heti.
Asunnosta poistettiin tapetit, seinät tasoitettiin ja maalattiin. Muuta ei asunnolle tehty. Siinä oli peruslaminaatit lattiassa, mutta kylppäri ja keittiö olivat alkuperäiset ja ovat vieläkin. Asunto meni hienon sijaintinsa vuoksi vuokralle heti, joskin vuokrapyyntömme oli vähän alakanttiin, kun emme oikein iljenneet pienestä ja vähän vanhahtavasta asunnosta pyytää täyttä markkinahintaa. Nykyään asunto on vuokrattuna paremmin asunnon sijaintia vastaavalla vuokralla, vaan on talossa tehty putkiremonttikin. Vaikka kylppäri on edelleen ammeellinen ja keittiökin aika nostalginen, vuokrattavuus on sijainnin takia hyvä. Lisäksi keskustan vuokrataso on sen verran kova, että tämä pieni asuntomme vaikuttaa kohtuuhintaiselta muuhun tarjontaan nähden, vaikka neliövuokra onkin ihan hyvää tasoa
Mitä opin tästä asunnosta:
- Vuokraaminen keskustassa on aika helppoa, mutta vuokrasopimuksen tekoon kannattaa perehtyä. Suomen Vuokranantajat ry:llä on hyvää materiaalia aiheesta, mutta samat tiedot löytää ilmaiseksi netistäkin, jos jaksaa perehtyä
- Putkiremontin pitkittäminen on huono ajatus, ko. talossa olisi pitänyt aloittaa linjasaneeraus ainakin 3v aikaisemmin, siinä vaiheessa kun siihen ryhdyttiin oli tehty useampaan asuntoon remontit putkivaurioiden takia
- Putkiremontin voi tehdä edullisestikin, hallitukseen löytyi eräs alan jo eläkkeellä oleva asiantuntija ja taloon saatiin viemärien sukitus sekä käyttövesiputkien ja sähkönousujen uusiminen noin 350e/m2 kustannuksella. Toki ei saatu uusia saunatiloja, alaslaskettuja kattoja (putket kulkivat metallikoteloissa), kylppäreiden vesieristyksiä ym.
- Yhdestä asunnosta ei paljoa tuloja kerry
- Asuntoa vastaan saatiin 50te lainaa, vastikkeen, verojen ja lainanhoitokulujen jälkeen kassavirta oli aluksi 33e/kk, eli aika surkea. Nyttemmin kassavirta on vuokrannostojen ja laskeneen vastikkeen jälkeen noin 96e/kk, vaikka asunnolle on jyvitetty lainaa alkuperäistä enemmän. Kerron tavoistani laskea näitä juttuja vähän myöhemmin ja lainojen järjestelyistä muutenkin
- Tässä kohti aloin miettiä, että Kuopiossa kassavirtasijoittaja, jolla ei ole laittaa hyvin suurta omarahoitusosuutta ei oikein voi seurata perinteistä ajattelua, että keskustayksiö omalla tontilla putkiremontoidusta talosta on ainoa järkevä sijoitusmuoto
Comments
Post a Comment